Một số tài liệu hữu ích do Lê Vinh biên soạn

Do có nhiều người có nhu cầu sử dụng các tài liệu mà Lê Vinh đã biên tập, soạn thảo trong quá trình giảng dạy tại Công ty Giá Xây Dựng nên Lê Vinh lập post tổng hợp này để các bạn tiện download tham khảo.

DỰ TOÁN:

1, Một số vấn đề về đo bóc tiên lượng và lập dự toán Tải file

Link dự phòng 4shared: Tải file

2, Hướng dẫn điều chỉnh hệ số trong dự toán (năm 2009) Tải file

Link dự phòng 4shared: Tải file

3, Các bước thực hành trên phần mềm Dự toán GXD9s Tải file

Link dự phòng 4shared: Tải file

4, Các bước thực hành trên phần mềm Dự toán GXD8 Tải file

Link dự phòng 4shared: Tải file

5, Các bước thực hành trên phần mềm Dự toán GXD7 (8-2011) Tải file

Link dự phòng 4shared: Tải file

6, Các bước thực hành trên phầm mềm Dự toán GXD7 (11-2012) Tải file

Link dự phòng 4shared: Tải file

7, Một số câu hỏi-trả lời liên quan đến dự toán Tải file

Link dự phòng 4shared: Tải file

8, Giáo trình: PP Lật dự toán công trình Tải file

Link dự phòng 4shared: Tải file

9, Hướng dẫn về cách bù giá ca máy Tải file

Link dự phòng 4shared: Tải file

10, Một số lưu ý khi thực hành dự toán Tải file

Link dự phòng 4shared: Tải file

PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ NHÂN CÔNG – MÁY THI CÔNG

1, Phương pháp tính lương nhân công trong xây dựng: Tải file hoặc Tải file

Link dự phòng 4shared: Tải file

2, Phương pháp tính giá ca máy trong dự toán: Tải file hoặc Tải file

Link dự phòng 4shared: Tải file

DỰ THẦU – THANH TOÁN:

1, Giáo trình: Phương pháp lập hồ sơ dự thầu Tải file

Link dự phòng 4shared: Tải file

2, Bài tập lập dự thầu  trên phần mềm Dự thầu GXD Tải file

Link dự phòng 4shared: Tải file

 

Bàn về sự thay đổi các khoản mục chi phí theo quy định tại Nghị định 32-2015

Nghị định 32/2015 của Chính phủ vừa được ban hành thay thế cho Nghị định 112/2009 về hướng dẫn quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, các quy định này có thể sẽ được cụ thể hóa hơn khi nó có hiệu lực từ ngày 10/5/2015 và đặc biệt khi có Thông tư hướng dẫn lập và quản lý chi phí thay cho thông tư 04/2010 ra đời. Tuy nhiên có nhiều thay đổi mà có lẽ chúng ta nên bàn từ bây giờ, LV vừa nghiên cứu qua Nghị định và có một vài ý kiến đánh giá như sau:

CÁC KHOẢN MỤC CHI PHÍ TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

  1. Chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư nay đã nêu rõ có thể bao gồm chi phí chỉ trả hạ tầng kỹ thuật đã được xây dựng thay vì trước đây nêu chung chung “chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật” (nêu chung chung như NĐ112 dễ hiểu lầm Cp xây dựng hạ tầng kỹ thuật thuộc CP về đất, thực ra chi phí này chỉ thuộc về tiền đất khi Chủ đầu tư đó mua lại một dự án và tiến hành đầu tư thứ phát (đầu tư trên đất đã có hạ tầng)
  2. Chi phí xây dựng nay đã bỏ cụm từ “chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công” có người sẽ hiểu là vì cụm từ này thừa, chính là công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công. Tuy nhiên ta sẽ thấy nó xuất hiện trong Chi phí khác (bàn ở mục 4 dưới đây)
  3. Chi phí quản lý dự án nay đã không bao gồm chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư. Thực ra chi phí này theo một văn bản trước đây đã hướng dẫn bằng khoảng 20% chi phí quản lý dự án (Thông tư 22/2010 Bộ kế hoạch đầu tư hướng dẫn Nghị định 113/2009 của Chính phủ), do vậy NĐ 32 đã tách chi phí này ra khỏi chi phí quản lý dự án là phù hợp. Tuy nhiên cũng cần bàn thêm là chi phí giám sát dự án đầu tư sẽ tính vào đâu trong TMĐT, vì việc giám sát, đánh giá dự án đầu tư với công trình vốn ngân sách Nhà nước là khá quan trọng và có tính bắt buộc.
  4. Chi phí khác có một thay đổi đột biến so với trước đây khi xuất hiện hàng loạt chi phí dường như sẽ nằm trong chi phí trực tiếp khác hoặc chi phí chung của Chi phí xây dựng. Cụt thể tại điểm đ, điều 8 có nhắc đến chi phí khác gồm:
  • Chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công
  • Chi phí vận chuyển lực lượng lao động và thiết bị đi và đến công trường
  • Chi phí an toàn lao động, đảm bảo an toàn giao thông
  • Chi phí hoàn trả hạ tầng kỹ thuật do thi công gây ra
  • Ch phí thí nghiệm vật liệu của nhà thầu
  1. Cần thêm nói thêm một khoản chi phí cần lưu tâm là Lãi vay trong thời gian thực hiện xây dựng không được nhắc đến, có nghĩa ta sẽ tính vào Chi phí khác, tuy nhiên theo ý kiến cá nhân LV, nếu nó được tách riêng ra sẽ dễ dàng cho việc tính các chi phí như CP dự phòng, tính chính nó (CP lãi vay) và tính kế hoạch vốn

 

Chi phí an toàn lao động, đảm bảo vệ sinh môi trường từ nay không còn nằm trong CP xây dựng. Ảnh: LV

Chi phí an toàn lao động, đảm bảo vệ sinh môi trường từ nay không còn nằm trong CP xây dựng. Ảnh: LV

CÁC KHOẢN MỤC CHI PHÍ TRONG DỰ TOÁN

  1. Chi phí xây dựng sẽ gồm CP trực tiếp, Cp chung, Thu nhập chịu thuế tính trước, Thuế VAT. Chúng ta sẽ không còn thấy CP nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công và CP trực tiếp khác trong CP xây dựng (bây giờ được chuyển sang thuộc CP khác). Tuy nhiên Nhà thầu sẽ chào thầu khoản mục chi phí này như thế nào, thanh toán như thế nào cũng là một vấn đề cần bàn trong thời gian tới.
  2. Chi phí thiết bị cơ bản không có gì thay đổi, tuy nhiên khoản mục Chi phí lắp đặt thiết bị sẽ ảnh hưởng bởi cách tính giống như Chi phí xây dựng ở trên.
  3. Chi phí khác trong Dự toán cũng cơ bản giống như Chi phí khác trong TMĐT, tuy nhiên ta luôn phải lưu ý nhiều khoản mục chi phí đã tính trong TMĐT thì không còn trong Dự toán (ví dụ chi phí bảo hiểm, đo lún, kiểm toán, rà phá bom mìn, kinh doanh….)

ĐIỂM THAY ĐỔI LỚN ẢNH HƯỞNG ĐẾN THÓI QUEN NGƯỜI LẬP DỰ TOÁN:

  1. Chi phí xây dựng, Chi phí lắp đặt thiết bị sẽ không bao gồm Cp nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công, Chi phí trực tiếp khác;
  2. Các phần mềm Dự toán có thể sẽ cập nhật cách tính Chi phí hạng mục chung và Chi phí khác để giúp tính toán các chi phí như an toàn lao động, thí nghiệm vật liệu, bơm nước vét bùn không thường xuyên, .. hy vọng là Bộ xây dựng sẽ ban hành định mức theo tỷ lệ % để tính toán cho dễ.
  3. Như mục 2 ở trên thì Chi phí khác sẽ bao gồm nhiều chi phí mà Nhà thầu được hưởng trong quá trình xây dựng, thay vì trước đây Chi phí khác hoàn toàn thuộc về các khoản chi phí của Chủ đầu tư sử dụng độc lập vào các công việc khác trong dự án. Do vậy các phần mềm dự toán cũng cần tích hợp cách tính toán phù hợp để có thể đưa luôn vào đơn giá dự thầu cho các Nhà thầu.

Mời các bạn tham khảo thêm:

Nghị định 32-2015: Link tải trên trang thông tin Chính phủ

So sánh Nghị định 112 -2009 và Nghị định 32-2015 trên trang Giá xây dựng của Tác giả Nguyễn Thế Anh

Mối nối cọc bê tông cốt thép: Coi chừng xuất toán!

Hôm trước có bạn gửi email hỏi về câu chuyện định mức mối nối cọc, đúng câu chuyện cách đây 5 năm mình đã gặp, nhắc lại để mọi người cùng rút kinh nghiệm, đơn giản nhưng đôi khi không để ý là nguy hiểm lắm.

Hãy ví dụ đơn giản với công tác ép cọc BTCT cọc 35x35cm, theo định mức nối cọc loại này, thép dùng nối là thép góc L100x100, định mức không nói rõ là thép dày bao nhiêu vào chiều cao thanh thép nối là bao nhiêu, tuy nhiên có trọng lượng cho 1 mối nối là 22,83 kg

Trên thực tế, Tư vấn thiết kế sẽ đưa ra phương pháp nối cọc tiết kiệm và dễ nối nhất, thường thì dùng thép 6mm (6 ly), thép bản. Ví dụ với cọc 35x35cm ở một công trình Levinhxd đã tham gia thì sẽ là loại thép bản kích thước 140x270x6mm (4 tấm)

Do đó định mức cần sẽ là: 4*0,14*0,27*0,006*7850 = 7,1215 kg/ mối nối

(Định mức thường cho thêm hao hụt 3% nên có thể nhân thêm 1,003)

DMnoicoc

Định mức mối nối cọc theo 1776 và theo thiết kế

Cách xử lý thật đơn giản: Chúng ta chỉ cần thay vật liệu thép bản vào cột định mức trong Đơn giá chi tiết, dù chưa chính xác lắm về Đm que hàn và nhân công nhưng thôi kết quả này dễ chấp nhận hơn là sai số giữa 22,83kg và 7,12 kg (sai số 220%).

Và đương nhiên kết quả sẽ cho ra khác nhau:

DT1

DT2

Các chủ đầu tư, ban quản lý dự án hãy để ý những chi tiết này bởi Nhà thầu hay Nhà tư vấn dù có biết thì họ vẫn lờ đi để hưởng phần chênh lệch thép kia.

Luật đấu thầu 2013: Hỏi và đáp về đối tượng áp dụng?

Luật đấu thầu số 43/2013 và Nghị định 63/2014 mới có hiệu lực và vẫn đang là vấn đề băn khoăn của nhiều Chủ đầu tư khi áp dụng, Lê Vinh qua nghiên cứu sơ bộ đã tự tổng hợp một vài câu hỏi và câu trả lời. Cùng chia sẻ lên đây để mọi người cùng xem xét, cho ý kiến:

Câu hỏi 1: Công ty tôi chúng tôi là công ty cổ phần, trong đó có 51% của Nhà nước, vậy chúng tôi đầu tư một dự án chung cư để bán có bắt buộc phải tuân thủ theo Luật đấu thầu hay không?

Trả lời: Công ty cổ phần có chiếm 51% cổ phần của Nhà nước thì đương nhiên theo Luật doanh nghiệp, đây là doanh nghiệp Nhà nước (Điều này được quy định tại Khoản 22, Điều 4, Luật doanh nghiệp năm 2005).

Chiếu theo khoản b, Điều 1 Luật đấu thầu có quy định bắt buộc áp dụng đối với “Dự án đầu tư phát triển của Doanh nghiệp nhà nước”.

Vậy ta cần làm rõ, Dự án đầu tư phát triển là gì?

Tại Khoản 11, Điều 4 Luật đấu thầu có định nghĩa:

“Dự án đầu tư phát triển (sau đây gọi chung là dự án) bao gồm: chương trình, dự án đầu tư xây dựng mới; dự án cải tạo, nâng cấp, mở rộng các dự án đã đầu tư xây dựng; dự án mua sắm tài sản, kể cả thiết bị, máy móc không cần lắp đặt; dự án sửa chữa, nâng cấp tài sản, thiết bị; dự án, đề án quy hoạch; dự án, đề tài nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ, ứng dụng công nghệ, hỗ trợ kỹ thuật, điều tra cơ bản; các chương trình, dự án, đề án đầu tư phát triển khác.”

Như vậy thì dự án đầu tư xây dựng Chung cư để bán do DNNN làm Chủ đầu tư với bất cứ nguồn vốn nào đều phải áp dụng Luật đấu thầu

 

Câu hỏi 2: Công ty chúng tôi đầu tư dự án BT hoặc BOT với nguồn vốn ngoài ngân sách (bao gồm vốn chủ sở hữu và vốn vay) thì có phải thực hiện việc lựa chọn nhà thầu theo Luật đấu thầu hay không?

Trả lời:  Trường hợp này không sử dụng một đồng vốn của ngân sách nhà nước, vậy phải chia 2 trường hợp:

1, Công ty bạn là công ty Nhà nước: tức công ty chiếm hơn 50% cổ phần của Nhà nước thì đương nhiên bạn phải tuân theo Luật đấu thầu vì chiếu theo khoản b, điều 1, Luật đấu thầu 2013 quy định “Dự án đầu tư phát triển của Doanh nghiệp nhà nước”.

2, Công ty bạn là công ty có cổ phần nhà nước nhưng dưới 50%, hoặc công ty tư nhân thì đương nhiên không phải áp dụng

Bổ sung thêm: Có bạn nói nếu Công ty đó sử dụng hơn 500 tỷ đồng vốn ngân sách hoặc vốn DNNN trong dự án thì vẫn phải áp dụng theo khoản c, Điều 1, Luật Đấu thầu 2013. Điều này là đúng, tuy nhiên câu hỏi đã nói rõ nguồn vốn này là vốn ngoài, và DN nếu không phải là DNNN thì cũng không cần xét nữa.

 

Câu hỏi 3: Chúng tôi mua xe ô tô cho dự án, chiếc xe dự kiến mua là Fortuner có trị giá khoảng 1,2 tỷ đồng. Vậy có phải áp dụng luật đấu thầu 2013 không?

Trả lời: Chiếu theo khoản d, điều 1 Luật đấu thầu 2013 quy định:

“Mua sắm sử dụng vốn nhà nước nhằm duy trì hoạt động thường xuyên của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập”

Như vậy trong câu hỏi ở trên nếu “chúng tôi” là Ban quản lý dự án, Chủ đầu tư thuộc các đối tượng là cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập thì đều phải áp dụng Luật đấu thầu khi mua xe.

chung-cu-thang-long-victory

Dự án của Doanh nghiệp nhà nước thì bắt buộc phải Lựa chọn nhà thầu theo Luật đấu thầu

 

Câu hỏi 4: Chúng tôi đầu tư một dự án và tự thực hiện thi công một số gói thầu. Trong quá trình thực hiện gói thầu có mua nguyên vật liệu (thép, bê tông, gạch…) để triển khai gói thầu, vậy việc vật liệu đó có phải tiếp tục lựa chọn nhà thầu theo Luật đấu thầu 2013 hay không?

Trả lời: Tại khoản 2, Điều 3 có quy định:

“Trường hợp lựa chọn đấu thầu cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, vật tư, dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn để bảo đảm tính liên tục cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và mua sắm nhằm duy trì hoạt động thường xuyên của doanh nghiệp nhà nước; thực hiện gói thầu thuộc dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư, dự án đầu tư có sử dụng đất của nhà đầu tư được lựa chọn thì doanh nghiệp phải ban hành quy định về lựa chọn nhà thầu để áp dụng thống nhất trong doanh nghiệp trên cơ sở bảo đảm mục tiêu công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế.”

Như vậy có thể hiểu rằng, việc mua sắm nguyên vật liệu để đảm bảo tính sản xuất liên tục thì sẽ tự chủ doanh nghiệp, chỉ cần ban hành các quy định cần thiết (về yếu tố cung cấp đầu vào) mà không cần phải thực hiện theo luật Đấu thầu

 Câu hỏi 5: Công ty chúng tôi là DNNN A (nhà nước chiếm 51% cổ phần), liên danh công ty B là tư nhân làm Chủ đầu tư dự án X. Vậy việc lựa chọn nhà thầu X có phải tuân theo Luật đấu thầu hay không?

Trả lời: Theo LV, trường hợp này khá khó xử vì không thấy quy định rõ trong luật đấu thầu. Tuy nhiên ở đây có thể xét theo nguồn vốn, nếu DNNN A đó có góp vốn lớn hơn 50% và là đại diện liên danh trong vốn đầu tư của dự án X thì khi đó vẫn phải thực hiện lựa chọn nhà thầu cho dự án X theo Luật đấu thầu. Đây cũng chỉ là ý kiến cá nhân của LV vì vẫn chưa có một quy định cụ thể nào, ai được học các thầy giảng về Luật đấu thầu thì thử hỏi câu hỏi này xem.

4812

Dự án sử dụng đất khi lựa chọn Nhà ĐT bắt buộc phải tuân theo Luật đấu thầu 2013

Câu hỏi 6: Chúng tôi đang tìm kiếm và dự kiến đầu tư một dự án khu đô thị trên địa bàn tỉnh A, vậy chúng tôi có  được tỉnh A chỉ định là nhà đầu tư dự án hay phải thực hiện đấu thầu chọn Chủ đầu tư?

Trả lời: Theo khoản 3, điều 1, Đối tượng áp dụng thì “Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất”. Như vậy có thể hiểu bất cứ việc lựa chọn Nhà đầu tư nào liên quan đến các dự án có sử dụng đất đều phải tuân theo Luật đấu thầu 2013.

 

Ví dụ cách tính dự phòng trong dự toán (theo Năm)

Cách tính Dự phòng cho công trình lớn, có thời gian thi công dài

Bài toán: Tính toán cho công trình nhà cao tầng có tổng dự toán khoảng 202,7 tỷ đồng, thời gian thực hiện đầu tư xây dựng dự kiến khoảng 2 năm

Trong đó:

–         Chi phí xây dựng: 160 tỷ đồng

–         Chi phí thiết bị: 20 tỷ đồng

–         Chi phí quản lý dự án: 2,7 tỷ đồng

–         Chi phí tư vấn: 10 tỷ đồng

–         Chi phí khác: 10 tỷ đồng, trong đó phần lãi vay là 3 tỷ đồng

Tổng dự phòng trước trượt giá là VT = 202,7 tỷ đồng

Ta sử dụng công thức tính theo Thông tư 04/2010/TT-BXD:

Untitled1

Ta có dự phòng khối lượng Kps = 5% => Tính được Gdp1 = 10,135 tỷ đồng

Dự phòng trượt giá tính theo công thức:

Untitled2 – T: độ dài thời gian thực hiện xây dựng công trình (ở đây là 2 năm);

– t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1¸T) ;

– Vt: vốn chi cho công trình dự kiến thực hiện trong năm thứ t;

Ở đây giả sử kế hoạch vốn năm thứ nhất là 40% (V1= 81,08 tỷ đồng); năm thứ 2 là 60% (V2=121,62 tỷ đồng). Lưu ý nếu có bảng tính toán các chi phí cụ thể thì các số liệu V1, V2 phải phù hợp với bảng kế hoạch nguồn vốn đã viết trong bảng tính toán dự án.

– LVayt: chi phí lãi vay công trình dự kiến thực hiện trong năm thứ t.

Untitled3
– IXDCTbq: mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân các chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán

Untitled4
Lưu ý trong việc chọn các thông số nhập vào:

+ Chúng ta đang tính toán ở thời điểm Quý II/2014, vậy để tính toán bạn có thể chọn các thời điểm Quý, Năm gần nhất để tính toán. Ở đây Lê Vinh lựa chọn tính toán cho 3 năm gần nhất, và lấy các thông số chỉ số giá xây dựng của các năm để nhập vào, riêng năm 2013 do chưa có chỉ số giá xây dựng của cả năm nên chỉ lấy Quý III/2013.

(Trong bảng Excel tính toán kèm theo có chỉ dẫn các số liệu lấy ở văn bản nào)

+ Nhìn vào kết quả tính toán ở trên, ta dễ dàng nhận ra chỉ số giá giữa năm 2011 và năm 2010 tăng đến 30,85%, trong khi năm 2012 so với 2011 và 2013 so với 2012 đều có chỉ số giảm (lần lượt khoảng -0,6% và -1,6%). Tổng lại,  mức trung bình 3 năm vẫn có mức tăng khoảng 9,6%/năm. Theo hướng dẫn Thông tư 04/2010, những năm có đột biến giá thì phải bỏ qua, cụ thể ở đây năm 2011 so với năm 2010 rõ ràng có sự đột biến quá lớn, phản ánh đúng thị trường bất động sản và xây dựng thời kỳ đó, một thời kỳ tăng nóng. Nếu tính toán chuẩn xác thì chúng ta nên bỏ qua so sánh 2 năm này, và khi đó cần lùi các chỉ số tính toán về các thời kỳ trước. Tuy nhiên chúng ta sẽ phải lùi rất xa về các năm 2007, 2006 thì mới chuẩn xác được, bởi giai đoạn 2008-2011 là một giai đoạn lạm phát rất mạnh. Bởi lý do đó, Lê Vinh quyết định vẫn để nguyên tính toán năm 2011 so với năm 2010, và kết quả tính toán sẽ bù lại cho giai đoạn giảm phát về sau (2012, 2013), đồng thời ta có thể cân đối kết quả tính cuối cùng bằng cách điều chỉnh chỉ số biến động dự báo

ΔIxdbq: mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc tế so với mức độ trượt giá bình quân năm đã tính.

Ở đây Lê Vinh giả định mức chênh lệch giữa trượt giá trên thực tế so với mức trượt giá bình quân đã tính toán so với công bố là -2%/năm. Thực ra chẳng có căn cứ nào cụ thể để bảo vệ con số này cả, tuy nhiên để dự báo chỉ số giá xây dựng 3 năm vừa rồi thì thấy Năm 2013 này có mức trượt giá xây dựng so với Năm 2011 âm là hợp lý, cụ thể giá vật liệu, nhân công và máy thi công đều có xu hướng giảm. Và dự báo 2 năm tới 2014, 2014 chính phủ vẫn kiềm chế lạm phát, thị trường bất động sản chưa thể khởi sắc đột biến được, do vậy việc cân đối kết quả tính toán làm sao mức dự phòng phí cuối cùng ở mức khoảng 5-6% là hợp lý (thay vì gần 10% như Ixdbq đã tính ra).

 Untitled5

GDP = GDP1 + GDP2 = 35.209.449.921 đồng  (Tương đương khoảng 17%)

Tải file đính kèm: 

Hướng dẫn cụ thể

File ví dụ đính kèm

Kinh nghiệm rút ra khi tính Chi phí dự phòng trượt giá:

+ Khi tính toán, rõ ràng Gdp2 (dự phòng trượt giá) phụ thuộc rất nhiều ở chỉ số giá xây dựng 3 năm (3 quý) gần nhất. Hay nói cách khác, dự phòng trượt giá phụ thuộc vào mức biến động thị trường ở thời điểm gần đây, do vậy cũng cần có thêm sự tư duy định hướng mang tính dự báo cho các năm tiếp theo. Sự dự báo này cần sự cập nhật thêm các tin tức điều hành kinh tế vĩ mô của chính phủ, của ngành Xây dựng.

+ Các chỉ số giá xây dựng tìm kiếm ở trên mạng internet được nhiều trang chia sẻ, tuy nhiên người lập dự toán cũng có thể bị nhầm lẫn  các nội dung, ví dụ như công trình gì, địa bàn ở đâu, quý hay năm, công trình cao bao nhiêu tầng. Do vậy cần có sự xem xét, chọn lọc kỹ lưỡng trước khi áp dụng.

+ Lưu ý kể từ năm 2012 đến nay, hầu hết các tỉnh đều đã ban hành chỉ số giá xây dựng (thay cho trước đây Bộ xây dựng công bố). Do vậy việc cập nhật, tìm kiếm các văn bản công bố liên quan đến địa phương nơi mình đang lập dự toán cũng là một vấn đề cần lưu tâm.

+ Mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc tế so với mức độ trượt giá bình quân năm đã tính.  thực ra là một chỉ số rất khó xác định, phụ thuộc vào cảm tính chủ quan của người lập dự toán. Hầu hết các nhà tư vấn khi tính toán đều để bằng 0, tuy nhiên theo Lê Vinh, có thể dùng chỉ số này để cân bằng kết quả tính toán cuối cùng.

+ Thực ra chúng ta hoàn toàn có thể “bốc thuốc” kết quả tính Gdp2, bởi yếu tô này hoàn toàn mang tính dự đoán theo thị trường. Do vậy, qua việc xem xét chỉ số giá xây dựng, thậm chí là chỉ số giá tiêu dùng (CPI) được cập nhật liên tục trên các phương tiện đài báo thì việc dự báo Gdp2 cũng không quá khó. Ví dụ, 2 năm vừa rồi, mức trượt giá tiêu dùng CPI ở mức khoảng 6,5%/năm, do vậy dự báo trượt giá cho ngành xây dựng trong những năm tới có thể ở mức 6-6,5% /nămlà khá an toàn.

+ Lê Vinh cũng thống kê ra đây chỉ số giá CPI của 10 năm qua để các bạn tiện theo dõi: Năm 2004 tăng: 9,5%; năm 2005: 8,4%; năm 2006: 6,6%; năm 2007: 12,63%; năm 2008: 19,89%; năm 2009: 6,52%; năm 2010: 11,75%; năm 2011: 18,13%; năm 2012: 6,81%; năm 2013: 6,04%. Trung bình 10 năm qua: 10,67%

 Đọc thêm: Cách tính dự phòng trượt giá trong dự toán theo quý

 

Ví dụ tính dự phòng phí trong dự toán (Theo Quý)

Đọc thêm: Tính dự phòng trượt giá dự toán theo năm

Cách tính Dự phòng cho công trình nhỏ, thời gian thực hiện ngắn

Bài toán: Tính toán cho công trình gồm 10 căn hộ liền kề có tổng dự toán khoảng 29,8 tỷ đồng, thời gian thực hiện đầu tư xây dựng dự kiến khoảng 2 quý.

Trong đó:

–         Chi phí xây dựng: 26 tỷ đồng

–         Chi phí thiết bị: 3 tỷ đồng

–         Chi phí quản lý dự án: 0,32 tỷ đồng

–         Chi phí tư vấn: 0,4 tỷ đồng

–         Chi phí khác: 0,08 tỷ đồng, trong đó phần lãi vay là 0,016 tỷ đồng

Ta sử dụng công thức tính theo Thông tư 04/2010/TT-BXD:

Untitled1

 Ta có dự phòng khối lượng Kps = 5% => Tính được Gdp1 = 1,49 tỷ

Dự phòng trượt giá tính theo công thức:

Untitled2

– T: độ dài thời gian thực hiện xây dựng công trình (ở đây là 2 quý);

– t: số thứ tự quý phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1¸T) ;

– Vt: vốn chi cho công trình dự kiến thực hiện trong quý thứ t;

– LVayt: chi phí lãi vay công trình dự kiến thực hiện trong quý thứ t.

Cần lưu ý lãi vay này chỉ phải loại bỏ khi nó được tính trong Chi phí khác (Gk), còn trường hợp bạn tính riêng (như một số người lập dự toán vẫn tính) thì không cần phải trừ yếu tố lãi vay trong bảng tính toán dưới đây.

Untitled3

– IXDCTbq: mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân các chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 quý gần nhất so với thời điểm tính toán;

Untitled4

Lưu ý trong việc chọn các thông số nhập vào:

+ Chúng ta đang tính toán ở thời điểm Quý II/2014, tức nếu tính toán chuẩn phải tính cho 3 quý gần nhất là Quý III/2013, Quý IV/2013 và Quý I/2014. Tuy nhiên do Thành phố Hà Nội chỉ mới công bố Chỉ số giá xây dựng đến hết Quý III/2013, nên chúng ta chỉ có số liệu tính toán cho các quý I, II, III/2013 mà thôi.

(Trong bảng Excel tính toán kèm theo có chỉ dẫn các số liệu lấy ở văn bản nào)

+ Nhìn vào kết quả tính toán ở trên, ta nhận thấy việc tính toán ra chỉ số trượt giá bình quân hàng quý là rất thấp, kết quả ở đây là chỉ số âm (-), phản ánh đúng thực trạng nền kinh tế Vĩ mô trong thời gian hơn 1 năm trở lại đây, sản xuất chậm, hàng tồn kho tăng cao, cộng với việc thắt chặt tiền tệ, kiềm chế lạm phát mạnh mẽ của Chính phủ, làm chi chỉ số giá có xu hướng giảm, thậm chí có tháng còn có chỉ số âm (giảm).

 ΔIxdbq: mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc tế so với mức độ trượt giá bình quân quý đã tính.

Ở đây Lê Vinh giả định mức chênh lệch giữa trượt giá trên thực tế so với mức trượt giá bình quân đã tính toán so với công bố là +0,5%/quý. Thực ra việc chọn con số 0,5% nếu giải thích cặn kẽ thì chẳng có căn cứ nào cả, nhưng cảm tính của Lê Vinh, ở kết quả tính Ixdbq ở trên đã bị âm, như vậy việc tính dự phòng trượt giá của chúng ta nếu để nguyên sẽ có kết quả âm, điều này làm cho việc tính chi phí dự phòng trở nên vô nghĩa. Hơn nữa, thị trường ở Việt Nam biến đổi rất khó lường bởi các chính sách vĩ mô, do vậy cần dự báo một mức tăng +0,5%/Quý hoặc hơn để đề phòng vẫn tốt hơn.

Có thể dễ dàng đưa ra một ví dụ dẫn chứng ở thời điểm này, từ 1/4, Bộ Giao thông vận tải áp dụng việc cân tải trọng xe ở 63/63 tỉnh thành và việc áp dụng khá nghiêm ngặt. Do vậy đã ảnh hưởng khá lớn đến giá cước vận tải, trước đây vận chuyển hết 1 đồng thì nay lên 1,6 thậm chí 2 đồng, và ngành vật liệu xây dựng là một trong những ngành chịu ảnh hưởng nhiều nhất. Tuy nhiên trong bảng tính toán chỉ số Ixdbq của chúng ta ở trên, chưa có những câu chuyện biến động giá do vĩ mô như thế này. Như vậy chúng ta có thể thấy, chỉ số   là một công cụ giúp ta điều tiết kết quả tính toán Gdp2 rất hiệu quả.

Với những công thức, số liệu và kết quả tính toán như trên, ta tính được:

Untitled6

GDP = GDP1 + GDP2 = 1.621.836.527 đồng (Tương đương khoảng 5,4%)

Tải file đính kèm:

Hướng dẫn kèm theo

File ví dụ kèm theo

Đọc thêm: Tính dự phòng trượt giá dự toán theo năm

 

Nội dung trong hồ sơ mời thầu ảnh hưởng như thế nào đến việc lập giá dự thầu?

Một bạn có email dungnguyen2411…@gmail.com có câu hỏi gửi Lê Vinh về nội dung liên quan giữa giá dự thầu và hồ sơ mời thầu

Nội dung câu Câu hỏi như sau: “Nội dung trong hồ sơ mời thầu ảnh hưởng như thế nào đến việc lập giá dự thầu trong hồ sơ dự thầu?”

Lê Vinh xin Trả lời bạn như sau:

(Lưu ý: Câu trả lời sau áp dụng cho gói thầu xây lắp)

Theo Quy định của Bộ kế hoạch đầu tư, hồ sơ mời thầu gồm 3 phần:

–         Phần 1 gồm các chỉ dẫn đối với Nhà thầu

–         Phần 2 gồm các yêu cầu về xây lắp (kỹ thuật)

–         Phần 3 gồm các yêu cầu trong hợp đồng

1, Phần chỉ dẫn với Nhà thầu đưa ra các yêu cầu về năng lực hồ sơ mời thầu và các hướng dẫn về việc chuẩn bị hồ sơ, niêm phong, nộp hồ sơ. Trong phần ngày bên mời thầu cũng hướng dẫn các mẫu trình bày trong hồ sơ dự thầu từ đơn dự thầu, ủy quyền, thư bảo đảm, các bảng kê khai, biểu trình bày giá dự thầu…

Như vậy với phần chỉ dẫn với Nhà thầu chỉ có các biểu mẫu là liên quan đến việc lập giá dự thầu, chúng ta cần xem xét kỹ để có sự trình bày đúng form mẫu tránh bị trừ điểm khi bên mời thầu đánh giá hồ sơ.

 

2, Phần các yêu cầu về xây lắp là các quy định việc thực hiện thi công xây lắp phải theo bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt, kèm theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn và chỉ dẫn kỹ thuật áp dụng để quản lý chất lượng trong quá trình thi công xây dựng. Do vậy phần này là hết sức quan trọng, cụ thể:

+ Bản vẽ: Giúp chúng ta xác định rõ các đầu việc, khối lượng, từ đó xác định được khối lượng thừa thiếu so với tiên lượng mời thầu để chào bổ sung.

+ Tiên lượng: Giúp ta nhanh chóng xác định đơn giá dự thầu, tổng hợp giá chào thầu. Tiên lượng cũng là cơ sở xem xét các khối lượng thừa thiếu để chào giá bổ sung giúp sau này trúng thầu có cơ sở thương thảo hợp đồng.

+ Các yêu cầu về mặt kỹ thuật: Giúp đưa ra giải pháp thi công hợp lý, từ đó có giá chào thầu hợp lý, đảm bảo chất lượng tiến độ nhưng giá vẫn cạnh tranh. Ví dụ với đào đất hố móng ta có thể có giải pháp đào kết hợp máy, thủ công (tỷ lệ% công việc), đồng thời có các biện pháp đảm bảo thành hố đào, bơm nước và giữ ổn định cho các công trình lân cận.

+ Bên cạnh đó cần xem xét kỹ các yêu cầu về chủng loại vật liệu đưa vào giá dự thầu, ví dụ nếu yêu cầu của Hồ sơ mời thầu là sử dụng các loại thép liên doanh nhưng chúng ta chào giá dự thầu là thép Thái Nguyên thì sẽ không đạt dù giá là thấp hơn.

3, Phần yêu cầu về hợp đồng: Trong phần này ta chú ý 3 yếu tố:

+ Hình thức đơn giá hợp đồng: Hình thức đơn giá liên quan mật thiết đến giá chào thầu, nếu hợp đồng là đơn giá trọn gói hay đơn giá cố định thì giá chào thầu cần dự báo được các yếu tố biến động trong tương lai, tức phải có sự dự phòng trong đó. Nếu hợp đồng đơn giá điều chỉnh thì đương nhiên ta cần cân đối chào giá ở mức thấp, mà quan tâm chủ yếu vào yếu tố kỹ thuật để cạnh tranh với các đối thủ (thường trong đấu thầu ít khi Chủ đầu tư áp dụng đơn giá điều chỉnh). Đặc biệt lưu ý thêm nếu hợp đồng đơn giá trọn gói thì khối lượng phải xác định chuẩn xác ngay từ lúc bóc hồ sơ bản vẽ phục vụ lập giá dự thầu, tránh các khối lượng thiếu gây lỗ trong quá  trình thực hiện hợp đồng.

+ Tiến độ: Tiến độ tối đa được quy định trong hợp đồng và Bảng dữ liệu đấu thầu (Phần 1), túm lại giá hợp đồng cần phải cân đối phù hợp với tiến độ thực hiện. Ví dụ: Nếu thi công 40 căn biệt thự trong vòng 6 tháng thì bạn có thể luân chuyển cốp pha, nhưng nếu phải thi công trong vòng 3 tháng thì việc luân chuyển cốp pha là rất khó. Do vậy việc chào giá ván khuôn trong trường hợp này cần phải có sự cân đối phù hợp.

Vincom Village_1

Chủ đầu tư tư nhân rất chú trọng thưởng phạt tiến độ trong Hợp đồng. Ảnh: Dự án VincomVillage

+ Tạm ứng: Việc được tạm ứng hay không rất quan trọng, nếu hợp đồng không được tạm ứng (một số công trình vốn ngân sách) thì giá chào thầu cần tính toán đến việc huy động vốn, lãi vay ngân hàng.

+ Thưởng phạt: Hiện nay nhiều Chủ đầu tư tư nhân (họ rất quan trọng tiến độ) sẽ có thưởng phạt rất phân minh, nhiều Nhà thầu vì tiến độ không đạt mà bị phạt, khiến cho lãi dự kiến được hưởng cuối cùng chỉ đủ bù vào tiền phạt tiến độ hoặc chất lượng công việc.

Tư vấn về lựa chọn đồ án tốt nghiệp

Một bạn học ở ĐHBK Đà Nẵng có email cho LV hỏi nhờ tư vấn về Đồ án tốt nghiệp, nội dung email như sua:

Chào anh Lê Vinh!

Em là Phúc, học ngành Kinh tế xây dựng và quản lý dự án ở trường Đại học Bách khoa Đà Nẵng. Em có đọc một vài blog của anh nên có biết về anh. Em viết thư này mong được anh tư vấn cho em về việc chọn mảng đề tài để làm đồ án tốt nghiệp. Hiện em đang đi thực tập tốt nghiệp và chuẩn bị làm đồ án tốt nghiệp. Em đang phân vân giữa mảng Lập dự án đầu tư và mảng Lập hồ sơ dự thầu. Do em chưa xác định được công việc của các mảng này sau khi ra trường là làm gì, mà anh là người đi trước có kinh nghiệm nên em mong đươc anh tư vấn, giúp đỡ.
Em cảm ơn anh!
Về việc này, LV có tư vấn như sau:
Làm đồ án tốt nghiệp là cách tốt nhất để Sinh viên được tiếp cận các tài liệu mà nó sát với công việc thực tế sau này nhất. Bạn Phúc hỏi hai đề tài là Lập dự án đầu tư và Lập hồ sơ dự thầu đều là những mảng công việc đòi hỏi nhiều kỹ năng mà người kỹ sư kinh tế xây dựng cần phải rèn giũa, tích lũy trong thực tế. Để dễ bề lựa chọn, LV sẽ so sánh sơ qua cho bạn về những cái hay, độ khó và dễ khi bạn chọn hai mảng đề tài này:
1. Lập DA đầu tư: 
– Tài liệu liên quan nhiều, bạn cũng khó xin tài liệu hơn vì dự án đầu tư liên quan nhiều văn bản mà có thể cơ quan nơi bạn xin tài liệu họ không muốn lộ ra ngoài.
– Độ phức tạp cao vì dự án là một tổng thể của nhiều bảng biểu.
– Nhiều văn bản, quy định của Pháp luật liên quan đến quản lý chi phí
– Phải tính toán nhiều bảng, nhiều chỉ tiêu từ Tổng mức đầu tư cho đến các bảng phức tạp như Hiệu quả, Kinh doanh, Lãi vay, Khấu hao, Kế hoạch trả nợ cho đến việc xác định các chỉ tiêu như NPV, IRR, r…
– Cũng vì phức tạp nên khi em bảo vệ đồ án em cũng dễ bị hỏi nhiều hơn.
Bù lại: Em sẽ học được nhiều, biết nhiều và khả năng điểm sẽ cao hơn
4812
Lập dự án đầu tư là một đề tài khó với sinh viên. Ảnh: St
2, Lập hồ sơ thầu:
– Tài liệu liên quan ít, dễ xin tài liệu và có thể xin từ chủ đầu tư, nhà thầu hay bất kỳ ai quen biết có bản vẽ giúp mình lập hồ sơ dự thầu
– Chỉ phải quan tâm đến giải pháp thi công, giải pháp về giá dự thầu
– Tính toán ít, đơn giản
Bù lại: Vì dễ và phổ biến nên khả năng em sẽ khó được điểm cao.

Chia sẻ: Bài giảng tính lương Nhân công và tính CP máy thi công xây dựng

Hiện nay vấn đề xác định chi phí nhân công vẫn gây tranh cãi do vẫn chưa có một quy định thống nhất chung về cách tính dựa trên lương nào (lương tối thiểu chung, lương thối thiểu vùng hay lương cơ sở). Lê Vinh viết silde dưới đây hướng dẫn cho các học viên lớp Dự toán công ty CP giá xây dựng cách tính chi phí nhân công cũng như cách tính chi phí máy thi công dựa trên các văn bản hướng dẫn của Nhà nước. Xin chia sẻ cùng các bạn đọc

File 1: Hướng dẫn tính Lương nhân công xây dựng

File 2: Hướng dẫn tính và Điều chỉnh Đơn giá ca máy xây dựng

Ảnh

Định nghĩa dự toán theo từng giai đoạn quản lý chi phí

Dựa trên kinh nghiệm quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình có được trong những năm qua, Lê Vinh đưa ra một số khái niệm (một cách hiểu nôm na) về các loại dự toán. Cách định nghĩa hoàn toàn theo các giai đoạn quản lý chi phí trong công trình xây dựng

DN1

Dn2

 

Dự toán thiết kế: Là dự toán được lập trên cơ sở hồ sơ thiết kế kỹ thuật hoặc hồ sơ bản vẽ thi công, cập nhật theo đơn giá vật liệu, nhân công, máy thi công thời điểm hiện tại

Đặc điểm:

+ Khối lượng: Bóc tách từ hồ sơ thiết kế

+ Đơn giá: Cập nhật tại thời điểm lập dự toán

+ Người lập: Nhà thầu tư vấn thiết kế

 

Dự toán đã thẩm tra: được đơn vị tư vấn Thẩm tra rà soát,  lập lại từ Dự toán thiết kế trên cơ sở kiểm tra khối lượng trong hồ sơ thiết kế kỹ thuật hoặc hồ sơ bản vẽ thi công (thông thường là đã được thẩm tra), đơn giá cập nhật tại thời điểm thẩm tra hoặc thời điểm lập dự toán (nếu Chủ đầu tư yêu cầu)

Tên gọi chính xác: Dự toán đã được thẩm tra

Đặc điểm:

+ Khối lượng: Rà soát trên hồ sơ thiết kế (đã được thẩm tra)

+ Đơn giá: Rà soát theo thời điểm lập dự toán và cập nhật theo thời điểm thẩm tra

+ Người lập: Đơn vị thẩm tra kiểm, Nhà thầu tư vấn thiết kế in lại hồ sơ, chuyển đơn vị thẩm tra đóng dấu

 

Dự toán phê duyệt: Là dự toán đã được Chủ đầu tư phê duyệt bằng một quyết định. Giá trị dự toán này chính là gía trị dự toán đã được thẩm tra (hoặc thẩm định nếu cần)

 

Dự toán gói thầu: Trên cơ sở dự toán đã được phê duyệt, Chủ đầu tư đưa vào kế hoạch đấu thầu để trình Người quyết định đầu tư phê duyệt. Nếu kế hoạch đấu thầu đã có trước đó, dự toán được duyệt ở trên chính là dự toán gói thầu cập nhật để làm căn cứ mời thầu.

Khi lập hồ sơ mời thầu (hoặc hồ sơ yêu cầu, chào hàng…) thì tiên lượng mời thầu chính là khối lượng được lấy từ dự toán gói thầu đã được phê duyệt.

 

Dự toán dự thầu: Trên cơ sở tiên lượng mời thầu được đính kèm trong Hồ sơ mời thầu (Hồ sơ yêu cầu), Nhà thầu sẽ lập dự toán dự thầu (dự toán đề xuất)

Đặc điểm:

+ Khối lượng: Lấy theo tiên lượng Hồ sơ mời thầu

+ Đơn giá: Xây dựng trên cơ sở hợp lý, đánh giá khả năng trúng thầu, khả năng lãi lỗ khi thi công gói thầu.

+ Người lập: Nhà thầu

Dự toán thi công: Do Nhà thầu lập trên cơ sở hồ sơ thiết kế đã có hoặc hồ sơ các công việc phát sinh trên hiện trường. Do vậy cũng có hai cách hiểu về Dự toán thi công:

1, Dự toán thi công: Nhà thầu lập lại, dựa trên định mức thi công thực tế và đơn giá mà nhà thầu cập nhật từ các nhà cung cấp. Dự toán này được lập nhằm so sánh với giá trị hợp đồng đã ký với Chủ đầu tư, từ đó kiểm soát mức lỗ lãi khi thi công công trình

2, Dự toán thi công: Nhà thầu lập trên cơ sở các khối lượng phát sinh trên hiện trường hoặc phát sinh ngoài hồ sơ thiết kế, là căn cứ để đàm phán với Chủ đầu tư về các phần phát sinh này và bổ sung vào giá trị hợp đồng đã ký kết.

Đặc điểm:

+ Khối lượng: Theo hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công

+ Đơn giá: Tại thời điểm thi công

+ Người lập: Nhà thầu

 

Dự toán bổ sung: Do Nhà thầu, Đơn vị tư vấn hoặc Chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ thiết kế bổ sung ngoài thiết kế hoặc do biến động của đơn giá thị trường (nôm na cho 2 yếu tố là bổ sung khối lượng và bổ sung giá):

Đặc điểm:

+ Khối lượng: Theo hồ sơ bản vẽ thiết kế các công việc phát sinh

+ Đơn giá: Theo chế độ chính sách, đơn giá hiện tại

+ Người lập: Có thể là nhà thầu; Đơn vị tư vấn hoặc chính Chủ đầu tư (Và cũng cần được thẩm tra)

 

Dự toán điều chỉnh: Được xác định bằng Dự toán đã duyệt + Dự toán bổ sung. Đơn vị tư vấn hoặc Chủ đầu tư sẽ lập dựa trên Dự toán bổ sung và Chủ đầu tư sẽ phê duyệt điều chỉnh Dự toán công trình sau khi đã được thẩm tra theo các bước như trên.

 

Tính diện tích căn hộ theo thông thủy: khách hàng được và mất gì?

Vừa qua Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD điều chỉnh cách tính diện tích căn hộ đã được ban hành tại Thông tư 16/2010/TT-BXD. Cụ thể, bãi bỏ hai cách tính được nêu trong Thông tư 16/2010, ban hành cách tính mới duy nhất và gọi cách tính đó là thông thủy.

Cách tính này được Bộ xây dựng mô tả khá chi tiết bằng một hình căn hộ mẫu, cụ thể diện tích sẽ được tính bao gồm: Phần lọt lòng trong căn hộ (bao gồm cả tường ngăn chia các phòng), các phần sở hữu chung như Tường ngăn chia căn hộ, Tường giữa căn hộ với hành lang, Cột chịu lực, Hộp kỹ thuật đều được loại bỏ khỏi diện tích này.

 

Cách tính mới này sẽ hạn chế việc tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư trong thời gian qua về phần sỡ hữu chung – riêng được đưa vào giá bán. Tuy nhiên dễ dàng nhận thấy, với cách tính mới này, cảm giác về căn hộ chúng ta mua được sẽ bé đi, và giá bán sẽ phải cao lên, vì dù thế nào đi nữa, tổng chi phí đầu tư cho công trình của Chủ đầu tư là không đổi, và đương nhiên họ phải đẩy giá bán lên là chắc chắn nếu muốn duy trì yếu tố lợi nhuận.

            Vậy, với cách tính mới chúng ta sẽ có những cái lợi và cái hại gì?

Trước hết là những mặt lợi

Dễ dàng kiểm tra diện tích thực tế

Với cách đo theo thông thủy, chúng ta chỉ cần một chiếc thước dây là có thể đo được diện tích lọt lòng của căn hộ, bởi nó được tính từ mép tường đến mép tường, mép cột. Khác với trước đây, tính từ tim tường đến tim tường, mà mắt thường thì chẳng nhìn thấy được tim ở đâu. Do vậy, với cách tính mới này, khác hàng lúc nhận nhà có thể khiếu nại ngay với Chủ đầu tư nếu thấy thực tế căn hộ có diện tích bé hơn.

            Chất lượng hoàn thiện sẽ tốt hơn

Thông thường khi xây dựng, do cốp pha không tốt,hiều nhà thầu đổ bê tông cột, vách có thể bị phình to hơn thiết kế, xây tường nếu kỹ thuật xây không ổn sẽ làm tường hơn cong, nghiêng… Để khắc phục, nhà thầu thường dùng vữa trát bù lên, làm cho cột, tường dày hơn so với thiết kế. Với cách tính diện tích mới, nếu hoàn thiện theo kiểu đó sẽ bất lợi cho Chủ đầu tư khi Khách hàng đo lại diện tích, do vậy việc Chủ đầu tư sẽ khắt khe hơn trong yêu cầu hoàn thiện với Nhà thầu là điều chắc chắn. Và điều đó có lợi cho khách hàng, ít nhất là trong việc bố trí nội thất về sau.

Phí quản lý chung cư sẽ có vẻ công bằng hơn

Đa phần phí dịch vụ chung cư hiện nay đều được tính theo diện tích căn hộ, tức căn to thì đóng nhiều tiền, căn bé đóng ít tiền, mà đa phần căn hộ to đều nằm ở góc tòa nhà, nơi phải “ăn” nhiều cột, hộp kỹ thuật vào diện tích nhất. Với cách tính mới, đương nhiên những cư dân mua căn góc sẽ đỡ phải đóng thêm phí cho những cái cột, hộp kỹ thuật khổng lồ kia.

Cũng có ý kiến cho rằng, những người trên cùng một tòa nhà, nếu mua căn hộ sau ngày Thông tư 03/2014 có hiệu lực sẽ phải đóng phí dịch vụ ít hơn là không chính xác. Chủ đầu tư đương nhiên sẽ tìm cách điều chỉnh phí dịch vụ theo tỷ lệ nghịch để đảm bảo công bằng giữa các hộ dân.

Sẽ không còn lo tranh chấp – kiện tụng

Lâu nay với cách tính diện tích theo kiểu tim – tim, thậm chí còn có Chủ đầu tư lách luật tính theo kiểu phủ bì, gây nhiều tranh cãi, kiện tụng giữa người mua và người bán thì hy vọng với Thông tư 03/2014 sẽ hạn chế những việc này. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý nhà nước cần nghiêm túc hơn trong việc xử lý các Chủ đầu tư cố tình vi phạm, vì theo Pháp luật bảo vệ người tiêu dùng hiện nay, hợp đồng mua bán căn hộ là một trong những loại hợp đồng phải đăng ký mẫu với Cục quản lý cạnh tranh, tuy nhiên nhiều Chủ đầu tư vẫn lơ đi, ban hành một mẫu riêng với những cách tính diện tích hay điều khoản bất lợi cho khách hàng nhưng không hề bị kiểm tra, xử lý. Đó mới là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp dai dẳng lâu nay.

 

Và đâu là những mặt hại?

            Diện tích ghi trong sổ hồng sẽ bé đi

            Với cách tính diện tích mới, phần cột hộp chiếm trong căn hộ sẽ là từ 5-10m2 sẽ bị loại ra, và đương nhiên diện tích ghi trong giấy chứng nhận nhà ở sẽ bé lại theo cách tính thông thủy này. Dân ta ai cũng muốn khoe nhà mình to, rộng, giờ tự nhiên bé lại cũng thấy buồn, mang sổ đi vay mượn, cầm cố cũng sẽ được ít tiền hơn là chắc chắn. Vậy thì cách tính diện tích theo tim – tim hay phủ bì xét về mặt tâm lý sẽ có lợi hơn

            Và với cách tính mới này, nhiều căn hộ xấp xỉ 50m2 sau khi đo lại sẽ chỉ còn từ 42-45m2, chưa đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận nhà ở theo Luật nhà ở 2005. Đây cũng là một vấn đề đáng lo ngại.

            Giá mua mỗi m2 căn hộ sẽ lớn hơn, sẽ khó tiếp cận gói vay ưu đãi

            Ở Hà Nội, các căn hộ có giá bán dưới 15 triệu đồng (gồm VAT và phí bảo trì) là khá hiếm, bây giờ cách tính căn hộ theo thông thủy sẽ làm cho diện tích này tăng lên khoảng 8-10%, điều này có nghĩa là cơ hội cho những khách hàng muốn tiếp cận gói vay ưu đãi 30.000 tỷ của Nhà nước càng trở nên khó khăn hơn. Và gói 30.000 tỷ vẫn là món quà được treo trên cột mỡ với nhiều người đang có nhu cầu thực sự về nhà ở.

            Hết sở hữu với tường bao, cột – có nghĩa bạn không được can thiệp vào nó?

            Liệu có một lúc nào đó, tự dưng Chủ đầu tư lại ngăn cản bạn đóng đinh lên tường, khoan vào cột, đục tường đi lại dây điện không nhỉ? Rất có thể lắm chứ, những phần này thuộc vào sở hữu chung, có nghĩa nếu bạn can thiệp vào là “vi phạm” của chung. Trên thực tế, toàn bộ hệ thống điện, nước, công tắc điện, ổ cắm luôn nằm trong tường mà lại không bán cho Khách hàng, vậy theo tôi là không thực sự phù hợp. Biết đâu đó có một ngày lại có những tranh chấp vẫn tiếp diễn.