Những thuận lợi và khó khăn trong khâu chuẩn bị đầu tư dự án Liên doanh, Liên kết

(Bài viết được chỉnh sửa và đăng trên ấn phẩm Kinh tế xây dựng số 4-2011 của Viện Kinh tế XD- Bộ xây dựng)

Trong những năm qua, cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam, hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản cũng hết sức sôi động, mỗi năm có nhiều hơn các công ty tham gia vào lĩnh vực này, gồm cả các nhà đầu tư chuyên nghiệp tư nước ngoài và các doanh nghiệp trong nước. Các dự án bất động sản được triển khai khắp nơi, đặc biệt là tại hai thành phố lớn TP Hồ Chí Minh và Hà Nội . Tính cạnh tranh trong hoạt động tìm kiếm dự án cũng như kinh doanh sản phẩm cũng diễn ra mạnh mẽ hơn giữa các doanh nghiệp, chính vì vậy, việc liên doanh, liên kết giữa các Nhà đầu tư để thực hiện các dự án ngày càng trở nên phổ biến. Ưu thế rõ ràng nhất của mô hình này là sự kết hợp điểm mạnh của các doanh nghiệp như nguồn vốn, khả năng quản lý dự án hay có sẵn quyền sử dụng đất vv…

2. Các mô hình liên kết phổ biến:

a, Góp vốn thành lập pháp nhân mới:

            Theo Luật doanh nghiệp và Luật đầu tư, các đơn vị góp vốn có thể cùng lập nên một doanh nghiệp mới để đại diện cho các bên chịu trách nhiệm trong việc triển khai dự án liên doanh, liên kết.

*Ưu điểm: Khi pháp nhân mới được thành lập, đơn vị này sẽ đại diện cho các đơn vị góp vốn thực hiện mọi công việc liên quan đến việc triển khai dự án, như vậy lúc đó các bên góp vốn chỉ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo phương án đã được các bên thống nhất. Việc hạch toán các chi phí liên quan dự án dễ dàng hơn do đơn vị được thành lập có con dấu, có tư cách pháp nhân để thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước và các bên liên quan; Ngoài ra, việc tổ chức quản lý dự án thuận lợi hơn so với mô hình khác vì công ty mới được thành lập sẽ là Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện các nghiệp vụ quản lý dự án theo đúng quy định của pháp luật.

*Nhược điểm: Thành lập công ty mới là phải tổ chức bộ máy nhân sự riêng, do đó năng lực kinh nghiệm sẽ có nhiều hạn chế và mất thời gian để bộ máy công ty đó đi vào ổn định với các phòng ban chức năng có thể thực hiện triển khai dự án. Bên cạnh đó, thông thường các đơn vị liên doanh liên kết có thể chỉ thực hiện một dự án, do vậy khả năng lớn sau khi thực hiện xong dự án, công ty đã thành lập sẽ phải giải thể, như vậy hình thức này chỉ áp dụng cho những dự án quy mô lớn, thời gian thực hiện kéo dài hoặc tính đến khả năng có thể tìm kiếm đầu tư các dự án khác.

b, Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC):

            Hợp đồng hợp tác kinh doanh là mô hình khá phổ biến hiện nay, khi đó các bên tham gia góp vốn đầu tư vào dự án sẽ cùng nhau thỏa thuận và thống nhất ký vào một bản hợp đồng trong đó có đầy đủ các điều khoản về tỷ lệ góp vốn, phương thức hạch toán, các quyền lợi và nghĩa vụ của các bên góp vốn vv…

*Ưu điểm: Nếu các bên sớm đồng thuận được tỷ lệ góp vốn (thường đồng nghĩa với tỷ lệ phân chia lợi nhuận) thì hợp đồng sẽ nhanh chóng được ký kết. Việc ký kết hợp đồng này các thuận lợi nếu chỉ có 2 đơn vị góp vốn và dự án có quy mô nhỏ.

*Nhược điểm: Nhiều điều khoản quan trọng của hợp đồng hợp tác cần thông qua Đại hội cổ đông hoặc ít nhất là Hội đồng quản trị của các bên, do vậy có thể phải tiến hành một đại hội cổ đông bất thường để thông qua nội dung của hợp đồng, việc ký hợp đồng có thể bị chậm hơn dự kiến.

Việc tổ chức thực hiện dự án sẽ có nhiều vướng mắc do Hợp đồng hợp tác sẽ giao cho 1 bên đại diện trực tiếp thực hiện dự án nhưng các bên luôn có cơ chế giám sát; Bên trực tiếp thực hiện dự án sẽ phải thông qua các bên còn lại khi có những sự điều chỉnh liên quan đến quá trình triển khai dự án.

Ngày càng nhiều dự án liên danh liên kết. Ảnh: Royal City

2. Những thuận lợi, khó khăn:

a, Thuận lợi:

Thông thường sẽ có một đơn vị có vị trí đất đẹp có thể triển khai dự án, trong khi các bên còn lại sẽ có tài chính mạnh và năng lực quản lý dự án, đó chính là lợi thế của mỗi bên khi tham gia triển khai dự án; Đối với các dự án mà một đơn vị đã có sẵn đất, việc triển khai dự án sẽ rất nhanh do không cần phải giải phóng mặt bằng;

Một thuận lợi nữa là các bên đều mong muốn triển khai nhanh dự án để đảm bảo yếu tố cạnh tranh trên thị trường và mục đích lợi nhuận tối đa cho dự án.

b, Khó khăn, tồn tại:

Việc thương lượng phân chia tỷ lệ góp vốn đồng nghĩa với tỷ lệ lợi nhuận được hưởng sẽ kéo dài vì bên nào cũng muốn có nhiều quyền lợi, việc làm sao cân bằng hài hòa được quyền lợi của mỗi bên sẽ dẫn đến việc chậm ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh. Về sau, nếu có việc điều chỉnh tỷ lệ góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh sẽ không dễ, vì trong quá trình triển khai dự án có thể có những sự biến động làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên góp vốn.

Do có ít nhất hai đơn vị tham gia nên việc làm việc với các Sở ban ngành về các thủ tục liên quan đến thực hiện dự án sẽ gặp nhiều khó khăn hơn do nhiều văn bản giấy tờ cần có đại diện của các bên góp vốn;

Việc phê duyệt dự án phải có tất cả các bên góp vốn (hợp doanh) cùng phê duyệt cũng là một trở ngại gây chậm quá trình thực hiện dự án.

3. Kinh nghiệm rút ra:

–      Ngay từ khi ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh, các bên cần phải thỏa thuận rõ ràng, chi tiết các điều khoản trên cơ sở bình đẳng về quyền lợi và tuân thủ đúng quy định của pháp luật, tránh việc về sau xảy ra những tranh chấp về quyền lợi gây ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án và tinh thần hợp tác của liên doanh.

–      Cần lập ra một quy trình thực hiện chuẩn bị thực hiện đầu tư, khai thác cho dự án thật rõ ràng, rành mạch. Để làm được điều đó cần hiểu rõ những quy định của pháp luật cũng như các quy định của Bộ, UBND tỉnh, thành phố và các Sở ban ngành. Khi đó, dự án mới có khả năng triển khai nhanh và hiệu quả.

Lê Vinh

Advertisements

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Đăng xuất / Thay đổi )

Connecting to %s