Các giải pháp quản lý của Chủ đầu tư để giá nhà thu nhập thấp có thể thấp hơn nữa

Bài đăng trên ấn phẩm Kinh tế xây dựng số 3- 2011 của Viện Kinh tế xây dựng – Bộ xây dựng

Hiện nay nhà thu nhập thấp tại Hà Nội có mức giá từ 12-14 triệu đồng/1m2, tức là còn quá cao so với đại bộ phận người dân làm công ăn lương, vì với giá đó một căn hộ 60m2 thì cũng đã có giá gần 1 tỷ đồng. Trong khi chúng ta làm một phép tính sơ bộ, nếu 2 vợ chồng trẻ có mức thu nhập khá, tức để dành được 5 triệu/tháng thì cũng phải mất (5*12 tháng) *15 năm = 900 triệu mới có thể mua được (tạm quy về thời giá hiện tại).

Vậy về cơ bản, giá nhà ở Hà Nội là quá cao so với mức sống của người dân. Đó là một vấn đề nan giải mà các nhà quản lý phải nghiên cứu, đưa ra những chính sách phù hợp, tạo điều kiện cho người dân thu nhập thấp có thể có cơ hội sở hữu một căn hộ.

Bài viết này chỉ đứng trên góc độ quản lý của Chủ đầu tư, xem xét có những giải pháp quản lý gì để giảm chi phí đầu tư cho một căn hộ thu nhập thấp:

Để phân tích, ta sẽ mượn công thức tính tổng mức đầu tư theo Thông tư 04/2010/TT-BXD:

V= Gxd + Gtb + Gbt-tdc + Gqlda + Gtv + Gk + Gdp

Trong đó: Gxd:Chi phí xây dựng; Gtb:Chi phí thiết bị; Gbt-tdc: Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư; Gqlda: Chi phí quản lý dự án; Gtv: Chi phí tư vấn; Gk: Chi phí khác và Gdp: Chi phí dự phòng của dự án.

Riêng khoản chi phí Gbt-tđc với nhà thu nhập thấp phụ thuộc vào yếu tố nhà nước. Ta giả sử Chủ đầu tư được cấp một nguồn đất sạch, đồng thời được miễn hoàn toàn thuế đất vậy thì khoản chi phí này coi như không có.

1, Giảm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị:

Dự toán chi phí xây dựng được xác định trên cơ sở xác định khối lượng vật liệu, nhân công, máy thi công và các khoản chi phí đi kèm như trực tiếp phí khác, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế GTGT và nhà tạm phục vụ ở, điều hành thi công. Hiện nay, để giảm thiểu các chi phí xây dựng cho Nhà thu nhập thấp, Chủ đầu tư thường có các phương án sau:

+ Giảm độ cao công trình xây dựng ngay từ khâu quy hoạch, thiết kế. Ta biết rằng công trình càng nhiều tầng thì giải pháp nền móng yêu cầu càng cao. Ngoài ra còn phải thiết kế thêm tầng hầm nhằm phục vụ để xe, hệ thống trạm biến áp hay bơm dự phòng cũng phải có công suất lớn hơn. Do vậy chi phí bị đẩy lên rất cao, do vậy cần có giải pháp lựa chọn thiết kế với quy mô vừa phải, giảm thiểu các khoản chi phí trong quá trình xây dựng.

+ Tự thực hiện các gói thầu xây lắp: Hiện nay, rất nhiều Chủ đầu tư đi lên từ các nhà thầu, ở dưới luôn có các xí nghiệp hay đội xây lắp trực thuộc. Việc Chủ đầu tư tự thực hiện thi công xây lắp với các mức khoán hợp lý cho các tổ đội sẽ tiết kiệm được nhiều khoản chi phí trong xây dựng công trình.

+ Xây dựng nhà thu nhập thấp xen trong khu Nhà thương mại (Chính là giải pháp quản lý của Bộ xây dựng khi yêu cầu phải có quỹ đất 5% dành cho nhà ở xã hội trong Khu đô thị). Việc nhà thu nhập thấp được hưởng chung hạ tầng kỹ thuật chung với Nhà thương mại sẽ giúp giảm khoản chi phí hạ tầng chiếm trong chi phí xây dựng.

Nhà thu nhập thấp xen lẫn trong khu nhà thương mại. Ảnh: Lê Vinh

2, Tự thực hiện quản lý dự án hoặc một số gói thầu tư vấn:

Qua kinh nghiệm rút ra từ nhiều dự án cho thấy, nếu Chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện việc Quản lý dự án, hoặc tự thực hiện một số gói thầu như Tư vấn giám sát, Tư vấn mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, Tư vấn giám sát đánh giá dự án đầu tư vv… thì chi phí đầu tư cho công trình được giảm thiểu rất nhiều do các yếu tố sau:

+ Tận dụng nguồn nhân lực: Nhiều Chủ đầu tư đồng thời là các nhà thầu, họ có đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm, có năng lực thực sự. Với việc tạo điều kiện cho các cán bộ kỹ sư có thêm chứng chỉ hành nghề xây dựng, chứng chỉ định giá là cơ hội tốt để Chủ đầu tư tận dụng nguồn nhân lực này cho việc thực hiện Quản lý dự án và Tự thực hiện các gói thầu tư vấn.

+ Thiết kiệm thời gian và chi phí liên quan đến việc tổ chức lựa chọn các nhà thầu tư vấn.

+ Hiện nay, nhiều dự án Nhà ở xã hội vẫn do Sở xây dựng thực hiện việc quản lý dự án, nhưng chúng ta biết rằng, thủ tục hành chính và cơ chế quản lý theo hình thức này vẫn còn rất nhiều vấn đề phải bàn, những chi phí do hao tổn về thời gian và các chi phí ngầm sẽ vô tình đẩy giá thành sản phẩm lên cao.

3, Giảm thiểu tối đa chi phí tư vấn thiết kế:

Chúng ta biết rằng, chi phí thiết kế công trình cũng là 1 khoản chi phí đáng kể trong khoản mục chi phí tư vấn. Để giảm được khoản chi phí này, các Chủ đầu tư cần hợp tác với nhau để có một thư viện thiết kế các mẫu nhà thu nhập thấp. Hoặc trong một dự án, Chủ đầu tư có thể tiến hành xây dựng các tòa nhà giống nhau để tiết kiệm tối đa chi phí thiết kế.

4, Giảm thiểu các khoản chi phí khác:

Với nhà ở thương mại, nhiều Chủ đầu tư mất một khoản phí lớn để thực hiện việc Marketing, quảng cáo sản phẩm cũng như thực hiện việc bán hàng. Với nhà thu nhập thấp, thuộc dạng bốc thăm phân phối cho người có nhu cầu nên khoản chi phí này sẽ phải giảm đến mức thấp nhất. Do vậy khi lập dự án đầu tư, các nhà tư vấn cần tính toán đến việc này.

Ngoài ra, Lãi vay ngân hàng hoặc từ các nguồn huy động là một bài toán đau đầu với các Chủ đầu tư. Việc quản lý nguồn vốn, huy động vốn thế nào để có mức lãi vay thấp nhất cũng là vấn đề nan giải. Ở các tòa nhà thương mại, việc chào bán sản phẩm được thực hiện ngay khi Chủ đầu tư tiến hành nghiệm thu phần đài móng, do vậy thực ra nếu chào bán sản phẩm hiệu quả, các chi phí liên quan đến việc huy động vốn từ ngân hàng sẽ giảm được rất nhiều, khi mà lãi suất hiện nay là rất cao. Còn đối với nhà thu nhập thấp, nhiều Chủ đầu tư vẫn hy vọng mức lãi suất ưu đãi các ngân hàng với sự chỉ đạo của Nhà nước, tuy nhiên việc chờ đợi này vẫn trong sự vô vọng vì thời điểm hiện nay nói đến vay ngân hàng còn khó huống chi là vay với lãi suất thấp. Do vậy Chủ đầu tư cần có các giải pháp chủ động để giảm thiểu các chi phí liên quan đến lãi vay, trong đó có việc cần triển khai chào bán (bốc thăm) sớm các căn hộ thu nhập thấp và các giải pháp xin hỗ trợ từ nguồn vốn trái phiếu, vốn ngân sách vv…

5, Giảm tối đa thời gian đầu tư, giảm thiểu việc sử dụng dự phòng phí:

Dựa theo công thức tính công thức tính dự phòng phí: Gdp = Gdp1 + Gdp2

Trong đó Gdp1: Dự phòng khối lượng phát sinh; Gdp2: Dự phòng do yếu tố trượt giá

Ta nhận thấy, nếu Chủ đầu tư đưa những mẫu nhà đã có sẵn, được áp dụng ở nhiều dự án trước đó thì khả năng có các khối lượng phát sinh sẽ ít đi. Như vậy việc sử dụng đến khoản chi phí dự phòng này sẽ giảm xuống. Đó cũng là một trong những giải pháp giúp cho việc giảm thiểu Tổng mức đầu tư của dự án Nhà thu nhập thấp.

Ngoài ra, việc triển khai dự án trong thời gian ngắn sẽ giảm được khoản dự phòng do yếu tố trượt giá theo thời gian. Giải pháp cần thiết là Các chủ đầu tư phải có kế hoạch đầu tư dự án rõ ràng, cụ thể, khả năng huy động các nguồn vốn và phân bổ nguồn vốn đầu tư hợp lý, nhằm tránh việc trượt giá và các yếu tố biến động giá bất thường.

Dưới đây, Tác giả xin phép đưa ra khái toán một công trình Nhà ở thu nhập thấp ở Hà Nội, với việc so sánh và tính toán với một công trình nhà ở thương mại theo Suất đầu tư công trình xây dựng nhà ở do Bộ xây dựng công bố, với phần nhà thu nhập thấp có tính đến các yếu tố giảm thiểu chi phí như đã đưa ra ở trên:

Ở bảng trên, giả sử công trình là một tòa nhà có diện tích xây dựng khoảng 2.000m2, Nhà cao từ 6-8 tầng, không tầng hầm. Tạm khái toán giá thành tối đa cho 1m2 sàn xây dựng chưa tính đến chi phí đất và thuế Giá trị gia tăng.

Nếu Chủ đầu tư có các giải pháp hợp lý như đã nói ở trên thì ít nhất cũng có thể giảm được 20% chi phí so với xây dựng một công trình nhà thương mại. Mặt khác, nếu Chủ đầu tư thực sự được hưởng các ưu đãi từ nhà nước, giảm thiểu chi phí đầu tư về hạ tầng, chi phí lãi vay, giảm được các chi phí liên quan đến thủ tục đầu tư thì giá nhà thu nhập thấp sẽ thực sự thấp hơn nữa như mong đợi của người dân.

            Lê Vinh

Advertisements

2 comments on “Các giải pháp quản lý của Chủ đầu tư để giá nhà thu nhập thấp có thể thấp hơn nữa

  1. Hi Anh Vinh,
    Em đang làm luận văn về xác định hiệu quả của mô hình nhà ở xã hội. Anh có thể cung cấp thông tin giúp em có thông tư, hay văn bản pháp luật nào quy định về suất đầu tư nhà ở xã hội hoặc là giá bán nhà ở xã hội; theo như cách anh xác định ở trên là 95% của nhà ở thương mại, vậy 95% là anh ước tính như thế nào ?

    Cảm ơn Anh nhiều,

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Đăng xuất / Thay đổi )

Connecting to %s