Một vài lưu ý khi sử dụng “Suất vốn đầu tư” để lập Tổng mức đầu tư

Một phương pháp phổ biến hiện nay khi ta khái toán sơ bộ Tổng mức đầu tư của một dự án là sử dụng suất đầu tư do Bộ xây dựng ban hành hoặc tham khảo suất đầu tư của công trình có quy mô tương tự. Tuy nhiên với những người mới làm việc này lần đầu có thể gặp sai sót hoặc còn nhầm lẫn vì chưa hiểu hết những quy định kèm theo cũng như bản chất của Suất đầu tư. Bài viết này đưa ra một vài lưu ý nhằm giúp các bạn mới bước vào nghề “kinh tế xây dựng” biết thêm về phương pháp này.

1, Suất vốn đầu tư chưa bao gồm tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và một số khoản chi phí khác:

Tiền đất và đền bù giải phóng mặt bằng (hoặc mua đất) chiếm một khoản chi phí rất lớn trong Tổng mức đầu tư của dự án, và khoản chi phí tất nhiên không được đưa vào suất đầu tư công bố vì nó tùy thuộc vào từng địa điểm xây dựng và tùy vào từng loại dự án.

Việc tính tiền đất vì vậy được tách riêng ra và lưu ý:

–         Với các dự án phải mua đất (dự án thương mại) thì ngoài tiền bỏ ra để được có mảnh đất đó, Chủ đầu tư còn phải đóng tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định của nhà nước. Những dự án này hiện nay vẫn bị các Chủ đầu tư coi là đóng tiền đất hai lần.

–         Với các dự án thu hồi vì lợi ích chung (Khoản 2 điều 34, Nghị định 84/2007/NĐ-CP) thì Chủ đầu tư có thể ứng trước tiền đền bù, sau đó được đối trừ với tiền sử dụng đất. Vì vậy không tính chồng thành 2 lần như trên.

–         Tiền sử dụng đất hiện tại phải đóng theo giá thị trường nên cần có phương pháp ước tính phù hợp hoặc lấy giá quy định trong Bảng giá đất của Tỉnh, TP rồi nhân với hệ số điều chỉnh phù hợp.

Chi phí về đất chiếm một tỷ trọng lớn trong Tổng mức đầu tư. Ảnh: Người đưa tin

Ngoài ra trong Suất đầu tư chưa bao gồm các khoản chi phí sau đây:

–         Chi phí đánh giá tác động môi trường

–         Chi phí kiểm định sự phù hợp chất lượng công trình xây dựng

–         Giải pháp đặt biệt về nền móng công trình (nếu có)

–         Chi phí thuê tư vấn nước ngoài (nếu có)

–         Lãi vay trong thời gian xây dựng

–         Vốn lưu động ban đầu (với dự án sản xuất kinh doanh)

–         Chi phí dự phòng của dự án.

2, Khái toán chi phí dự phòng

Trong những khoản chi phí trên, có khoản Dự phòng chiếm rất lớn. Khi khái toán Tổng mức đầu tư, nên khái toán Dự phòng phí như sau:

–         Theo quy định Thông tư 04/2010, dự phòng KL phát sinh phải là 10%. Tuy nhiên với Suất đầu tư công bố của Bộ xây dựng hoặc công trình tương tự mà ta đang áp dụng thì yếu tố KL phát sinh không quá nhiều, và việc tính đến 10% là không cần thiết, có thể giảm xuống ở mức 5% chẳng hạn.

–         Dự phòng trượt giá: Cái này nếu tính toán đúng theo công thức sẽ khá phức tạp vì chúng ta phải xác định nhiều yếu tố so sánh. Khi khái toán có thể áp dụng cách tạm tính sau: Dự kiến CPI (chỉ số giá tiêu dùng) cứ mỗi năm từ 10-12%, với ngành xây dựng = 80% của CPI , tức khoảng 8-10%. Vậy dự án bao nhiêu năm ta tính ra trượt giá bấy nhiêu. Ví dụ với dự án 3 năm có thể tính trượt giá là 8*3=24%. Tính trượt giá lưu ý không tính tiền đất, tiền đền bù, tiền lãi vay vào

3, Suất đầu tư đã bao gồm thuế giá trị gia tăng

Suất vốn đầu tư đã bao gồm thuế giá trị gia tăng, khi tính toán cần phải lưu ý vấn đề này. Một số bạn dùng suất xây dựng và suất thiết bị để khái toán, sau đó tính thêm các khoản như Chi phí quản lý dự án, Chi phí tư vấn, Chi phí khác vv… tuy nhiên nhiều khoản chi phí không có thuế GTGT (ví dụ Chi phí quản lý dự án với trường hợp tự quản lý dự án mà không thuê tư vấn), vì vậy sẽ bị tính thừa khoản chi phí này.

4, Suất vốn đầu tư chưa tính đến chi phí hạ tầng kỹ thuật và các yếu tố ngoại thất (sân vườn)

Suất vốn đầu tư chưa tính đến chi phí để làm hạ tầng kỹ thuật cho công trình, ví dụ một tòa nhà cao tầng đặt trên một khu đất thì chi phi phí san nền, chi phí các hệ thống kỹ thuật, chi phí sân vườn, cây xanh phục vụ tòa nhà chưa có.

Cũng cần lưu ý với các dự án mua lại đất đã có hạ tầng (chuyển nhượng thứ phát) thì hạ tầng kỹ thuật đã bao gồm trong tiền sử dụng đất.

5, Suất vốn đầu tư công trình nhà ở chung cư chưa tính đến tầng hầm

Suất vốn đầu tư của công trình chung cư được tính theo m2 sàn xây dựng của phần tầng nổi mà chưa tính đến tầng hầm, như vậy nếu diện tích sàn xây dựng mà không cộng cả phần diện tích tầng hầm thì điều chỉnh thêm hệ số khi tính. Với một tầng hầm điều chỉnh hệ số 1,1 đến 1,18, với hai tầng hầm thì hệ số từ 1,18 đến 1,2; từ ba tầng hầm trở lên từ 1,2-1,23

Ngoài ra cũng cần lưu ý là tầng hầm ở đây coi như chỉ giới xây dựng bằng đúng chỉ giới xây dựng ở phần tầng nổi (diện tích xây dựng tầng hầm bằng diện tích xây dựng tầng đế). Nếu tầng hầm được mở rộng loe ra để tận dụng phần diện tích ngầm thì cần điều chỉnh hệ số cho phù hợp, cái này không được quy định mức hệ số bao nhiêu mà tùy mức độ mở rộng của tầng hầm.

Lê Vinh, 6-5-2012

Advertisements