Những lý do để căn hộ chung cư còn giảm nữa

Hiện nay thị trường bất động sản đang hết sức trầm lắng, tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, những nơi sôi động nhất của thị trường ở thời điểm 3-4 năm về trước thì nay chìm vào cảnh đóng băng. Mới đây, giới kinh doanh BĐS Hà Nội được khuấy động với động thái Chủ đầu tư dự án Đại Thanh tung một số căn hộ giá rẻ 10 triệu đồng/m2, tuy nhiên đây chỉ mới là một động thái nhỏ lẻ, thậm chí bị các Chủ đầu tư khác lên án vì có vẻ như là một hành động “phá giá” thị trường.

Vậy thì giá căn hộ ở mức bao nhiêu sẽ là hợp lý? Tất nhiên còn cần bàn đến mức độ đầu tư (cao cấp, trung bình hay giá rẻ) hoặc vị trí dự án (trung tâm hay ngoại thành). Nhưng nhìn chung lại, giá căn hộ hiện nay còn đắt và hoàn toàn có thể giảm thêm. Bài viết này phân tích những lý do khiến Chủ đầu tư sẽ tiếp tục có những động thái hạ giá bán trong thời gian tới

1, Chủ đầu tư sẽ bán với giá xây thô:

Tùy theo mức độ hoàn thiện của từng căn hộ mà giá hoàn thiện sẽ ở mức từ 50-300 triệu mỗi căn hộ. Như vậy, giá nhà có thể giảm từ 1-3 triệu cho mỗi m2 nếu Chủ đầu tư quyết định không hoàn thiện mà để thô và bàn giao cho khách hàng.

Trạng thái thô tức là không lắp đặt các thiết bị vệ sinh (bồn cầu, gương, lavabo, vách kính tắm …), căn hộ cũng không sơn, thậm chí không trát, sẽ không có sàn gỗ long lanh hay những viên gạch lát sàn. Hệ thống điện với đầu chờ sẵn chứ không được hoàn thiện như các căn hộ đã ở được.

Khách hàng mua loại căn hộ này sẽ cần phải chú ý, việc về sau này hoàn thiện sẽ phải đội khá nhiều chi phí. Bởi việc vận chuyển vật liệu lên thi công sẽ khó khăn, tương tự là việc vận chuyển phế thải xuống, chưa kể hệ thống đường ống có thể tắc vì xi măng, cát sỏi vv…Và bạn cũng sẽ làm những người hàng xóm điên đầu và kiện tụng lên xuống vì những tiếng khoan, cắt ầm gạch rất ồn.

Hiện nay ở Hà Nội, nhiều Chủ đầu tư đã áp dụng bán loại căn hộ này, điển hình như chung cư EuroLand của TSQ, XuanMai Tower của Vinaconex Xuân Mai…

Chung cư EuroLand (Mộ Lao, Hà Đông) được bán theo kiểu chỉ bàn giao xây thô. Ảnh: Landtoday

2, Áp lực trả lãi, đáo hạn ngân hàng:   

Cách đây 2 năm, thị trường BĐS ở TP Hồ Chí Minh cũng bắt đầu lâm vào cảnh đóng băng, căn hộ tồn kho nhiều. Nhiều dự đoán, cuối năm 2011, đầu năm 2012 thì thị trường tại Tp HCM sẽ ấm lên. Nhưng những dự đoán hoàn toàn sai lầm, thị trường tiếp tục đi xuống và chưa có dầu hiệu hồi phục. Nếu các bạn để ý, có vẻ như ở Thành phố Hà Nội, tình trạng hiện tại giống như Sài Gòn 2 năm trước, bắt đầu những động thái hạ giá thanh lý hàng tồn. Như vậy, việc mong mỏi thị trường BĐS Hà Nội sớm hồi phục là cực kỳ khó. Nhất là vào năm sau, áp lực đáo hạn vốn vay trung hạn của cách doanh nghiệp sẽ bắt đầu. Khi Ngân hàng yêu cầu trả ngay 100 tỷ, chắc chắn doanh nghiệp muốn sống tiếp thì phải tìm cách có 100 tỷ, đó là lý do các căn hộ cần được “giải phóng” nhanh, khi đó giá bán rẻ đi 2-3 triệu cũng là hoàn toàn bình thường.

Hơn nữa, hiện tại các Ngân hàng chỉ mới bắt đầu giai đoạn tái cấu trúc, nhất là khi khó khăn bắt đầu “hỏi thăm” các Ngân hàng thương mại, các rắc rối pháp luật của các Ông chủ nhóm Ngân hàng thương mại hàng đầu cũng là một cơn sốc nữa giáng xuống thị trường tài chính, và đương nhiên việc huy động vay vốn cho thị trường Bất động sản sẽ càng thêm khó khăn.

Với lý do này, Chủ đầu tư có thể sẽ phải giảm 1-2triệu/m2 trong thời gian tới. Thậm chí nhiều doanh nghiệp Bất động sản sẽ chấp nhận xả 1 đợt hàng với giá thấp hơn giá thành để đáo hạn ngân hàng.

3, Tâm lý “bầy đàn” của Người Việt:

Thị trường chứng khoán đã chứng kiến những cơn trút tiền đầu tư ồ ạt khi mà thời nó thịnh vượng, rồi cũng đến thời kỳ người người, nhà nhà bán tháo để chạy khỏi thị trường tưởng như sắp sụp đổ. Với vàng cũng vậy, có những lúc người ta chạy đi mua, rồi lại ồ ạt xả hàng. Vậy thì Bất động sản không có lý do gì mà không xuất hiện những hiện tượng “bầy đàn” như vậy. Hiện tại người mua đều thi nhau chờ đợi, chờ cho thị trường xuống hơn nữa, rẻ hơn nữa. Và sắp tới sẽ đến lúc các Chủ đầu tư sẽ thi nhau ồ ạt xả hàng, vì sợ người ta bán trước mình, mình thành kẻ đi sau và chịu “chết cháy”. Mới đây trong một bài phân tích, tiến sĩ Alan Phan dự đoán thị trường sẽ giảm 30% mới chạm đáy (hiện tại là đạy), tuy nhiên phải phá đáy thêm 20-30% nữa. Tuy nhiên có mấy Chủ đầu tư chờ đợi hoặc cầm cự được đến lúc “đáy thủng” và dừng lại. Hơn nữa, người ta đã thống kê, hai thành phố lớn hai đầu đất nước hiện đang có khoảng 80.000 căn hộ (kể cả đang xây dựng) chưa có người mua. Cứ tính mỗi căn khoảng 2 tỷ đồng thì số vốn ứ đọng lên đến 200.000 tỷ. Như vậy không bán nhanh khi mà người mua ít dần thì sẽ phải ôm một đống hàng tồn là tất yếu.

Với lý do này, Chủ đầu tư có thể sẽ phải giảm 2-3 triệu/m2 trong thời gian tới.

Có một thời người ta đã chen lấn như thế này. Ảnh: BTNĐ

4, Chính sách sẽ có sự thay đổi:

Đầu tiên phải kể đến Luật đất đai sắp được sửa đổi toàn diện, cũng khó hy vọng giá đất sẽ giảm nhiều vì tấc đất luôn được coi là tấc vàng. Tuy nhiên cần nhớ răng, hiện tại Chủ đầu tư khi xây dựng các căn hộ luôn phải gánh một khoản tiền đất khá nặng nề. Thậm chí nhiều CĐT bỏ tiền ra mua đất để có dự án mà làm, sau đó tiếp tục đóng thêm tiền sử dụng đất nữa, chi phí tăng gấp đôi. Mong rằng Luật đất đai mới sẽ tạo ra cơ chế linh hoạt trong việc đóng tiền sử dụng đất xây dựng dự án, đặc biệt là đối với các dự án cho người thu nhập thấp và có nhu cầu thực sự về nhà ở.

Tiền đất chiếm 10-30% giá bán mỗi m2 căn hộ, như vậy nếu có chính sách hợp lý hơn, giá nhà có thể giảm tương đối.

Một sự thay đổi nữa có thể xảy ra đó chính là những giải pháp cải cách của Nhà nước để giảm bớt thời gian xin cấp phép đầu tư, xây dựng. Hiện nay, để khởi công được dự án, Chủ đầu tư phải mất trung bình 3-4 năm xin các thủ tục. Chi phí “bôi trơn” trong thời gian này tính đến hàng tỷ, thậm chí cả chục tỷ đồng. Cũng trong thời gian đó, chi phí cơ hội mất đi rất đáng kể, nguồn lực xã hội bị lãng phí, chi phí quản lý và duy trì bộ máy nhân lực thiết bị bị tăng lên, chi phí tiền vay ngân hàng cũng bị tính vào dự án …

Như vậy, giảm bớt các thủ tục hành chính cũng như nạn tham nhũng trong đất đai và quy hoạch, kiến trúc và xin phép xây dựng sẽ là cơ hội lớn cho người dân thực sự tiếp cận nhanh hơn với giấc mơ có nhà.

5, Công nghệ mới trong thiết kế và thi công:

Công nghệ xây dựng ngày càng phát triển, công nghệ luôn có hai yếu tố: Một là giúp cho dự án được xây dựng nhanh hơn, đẹp hơn nhưng cũng có thể làm cho dự án đắt thêm, giá nhà tăng cao, Ví như dự án Keangnam Donphin Plaza ở Hà Nội chẳng hạn…. Hai là công nghệ để giảm giá thành ở cả kết cấu và hoàn thiện, ví dụ áp dụng xây dựng Nhà bê tông lắp ghép, sàn dự ứng lực, xây gạch bê tông khí, gạch chưng áp vv… sẽ giúp kết cấu nhà giảm trọng lượng, giảm được chi phí xử lý nền móng. Đồng thời giúp xây dựng với tiến độ nhanh hơn, giảm thêm các chi phí như quản lý dự án, lãi vay ngân hàng, trả lương nhân viên và việc thu hồi vốn cũng sẽ nhanh hơn vv…

Điển hình nhất có thể kể đến các tòa nhà do Vinaconex Xuân Mai đầu tư, với Nhà thu nhập thấp Ngô Thì Nhậm (Hà Đông), họ từng bán với giá 8,8 triệu đồng (bao gồm thuế GTGT) cách đây 3 năm. Hiện nay, một dự án Nhà ở thương mại khác là Xuân Mai Tower họ cũng chỉ chào bán ở mức từ 15,6 triệu đồng (bao gồm thuế GTGT). Thấp hơn rất nhiều so với các dự án lân cận.

6, Giá vật tư vật liệu có thể sẽ rẻ hơn

Hiện nay lượng tồn kho của vật liệu xây dựng ngày một tăng do ngành xây dựng đang đình trệ. Theo Hiệp hội thép Việt Nam (VSA), tình hình tiêu thụ thép vẫn đang diễn ra trầm lắng, lượng tiêu thụ thép năm nay chỉ bằng 60% so với cùng kỳ năm ngoái, lượng thép tồn kho hiện tại đang lên đến hơn 300.000 tấn. Hầu hết doanh nghiệp ngành này đều đang cắt giảm sản xuất xuống dưới 60% công suất, thậm chí có đơn vị ngừng sản xuất.

Trong khi đó, theo Hiệp hội xi măng Việt Nam, doanh nghiệp ngành này đang phải đối mặt với việc bị thua lỗ. Gạch ốp lát khai thác 70% công suất, sức mua giảm, tồn 1,2-1,3 triệu m2. Sứ vệ sinh tồn hơn một triệu sản phẩm. Tổng lượng tồn kho ngành gạch lên đến hơn 3.000 tỷ đồng. Trong khi đó, hiệp hội tấm lợp thừa 30% sản lượng…

Những con số thống kê như trên cho thấy nguồn Vật liệu xây dựng hiện tại còn thừa quá nhiều. Đó là cơ sở cho chúng ta nghĩ đến việc giá vật liệu sẽ giảm, tác động làm cho chi phí xây dựng nhà chung cư cũng sẽ giảm theo trong thời gian tới. Và đương nhiên giá đầu vào giảm thì Chủ đầu tư hoàn toàn có thể giảm giá bán trên mỗi m2 căn hộ.

 Lê Vinh

Advertisements