Bàn về sự thay đổi các khoản mục chi phí theo quy định tại Nghị định 32-2015

Nghị định 32/2015 của Chính phủ vừa được ban hành thay thế cho Nghị định 112/2009 về hướng dẫn quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, các quy định này có thể sẽ được cụ thể hóa hơn khi nó có hiệu lực từ ngày 10/5/2015 và đặc biệt khi có Thông tư hướng dẫn lập và quản lý chi phí thay cho thông tư 04/2010 ra đời. Tuy nhiên có nhiều thay đổi mà có lẽ chúng ta nên bàn từ bây giờ, LV vừa nghiên cứu qua Nghị định và có một vài ý kiến đánh giá như sau:

CÁC KHOẢN MỤC CHI PHÍ TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

  1. Chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư nay đã nêu rõ có thể bao gồm chi phí chỉ trả hạ tầng kỹ thuật đã được xây dựng thay vì trước đây nêu chung chung “chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật” (nêu chung chung như NĐ112 dễ hiểu lầm Cp xây dựng hạ tầng kỹ thuật thuộc CP về đất, thực ra chi phí này chỉ thuộc về tiền đất khi Chủ đầu tư đó mua lại một dự án và tiến hành đầu tư thứ phát (đầu tư trên đất đã có hạ tầng)
  2. Chi phí xây dựng nay đã bỏ cụm từ “chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công” có người sẽ hiểu là vì cụm từ này thừa, chính là công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công. Tuy nhiên ta sẽ thấy nó xuất hiện trong Chi phí khác (bàn ở mục 4 dưới đây)
  3. Chi phí quản lý dự án nay đã không bao gồm chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư. Thực ra chi phí này theo một văn bản trước đây đã hướng dẫn bằng khoảng 20% chi phí quản lý dự án (Thông tư 22/2010 Bộ kế hoạch đầu tư hướng dẫn Nghị định 113/2009 của Chính phủ), do vậy NĐ 32 đã tách chi phí này ra khỏi chi phí quản lý dự án là phù hợp. Tuy nhiên cũng cần bàn thêm là chi phí giám sát dự án đầu tư sẽ tính vào đâu trong TMĐT, vì việc giám sát, đánh giá dự án đầu tư với công trình vốn ngân sách Nhà nước là khá quan trọng và có tính bắt buộc.
  4. Chi phí khác có một thay đổi đột biến so với trước đây khi xuất hiện hàng loạt chi phí dường như sẽ nằm trong chi phí trực tiếp khác hoặc chi phí chung của Chi phí xây dựng. Cụt thể tại điểm đ, điều 8 có nhắc đến chi phí khác gồm:
  • Chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công
  • Chi phí vận chuyển lực lượng lao động và thiết bị đi và đến công trường
  • Chi phí an toàn lao động, đảm bảo an toàn giao thông
  • Chi phí hoàn trả hạ tầng kỹ thuật do thi công gây ra
  • Ch phí thí nghiệm vật liệu của nhà thầu
  1. Cần thêm nói thêm một khoản chi phí cần lưu tâm là Lãi vay trong thời gian thực hiện xây dựng không được nhắc đến, có nghĩa ta sẽ tính vào Chi phí khác, tuy nhiên theo ý kiến cá nhân LV, nếu nó được tách riêng ra sẽ dễ dàng cho việc tính các chi phí như CP dự phòng, tính chính nó (CP lãi vay) và tính kế hoạch vốn

 

Chi phí an toàn lao động, đảm bảo vệ sinh môi trường từ nay không còn nằm trong CP xây dựng. Ảnh: LV

Chi phí an toàn lao động, đảm bảo vệ sinh môi trường từ nay không còn nằm trong CP xây dựng. Ảnh: LV

CÁC KHOẢN MỤC CHI PHÍ TRONG DỰ TOÁN

  1. Chi phí xây dựng sẽ gồm CP trực tiếp, Cp chung, Thu nhập chịu thuế tính trước, Thuế VAT. Chúng ta sẽ không còn thấy CP nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công và CP trực tiếp khác trong CP xây dựng (bây giờ được chuyển sang thuộc CP khác). Tuy nhiên Nhà thầu sẽ chào thầu khoản mục chi phí này như thế nào, thanh toán như thế nào cũng là một vấn đề cần bàn trong thời gian tới.
  2. Chi phí thiết bị cơ bản không có gì thay đổi, tuy nhiên khoản mục Chi phí lắp đặt thiết bị sẽ ảnh hưởng bởi cách tính giống như Chi phí xây dựng ở trên.
  3. Chi phí khác trong Dự toán cũng cơ bản giống như Chi phí khác trong TMĐT, tuy nhiên ta luôn phải lưu ý nhiều khoản mục chi phí đã tính trong TMĐT thì không còn trong Dự toán (ví dụ chi phí bảo hiểm, đo lún, kiểm toán, rà phá bom mìn, kinh doanh….)

ĐIỂM THAY ĐỔI LỚN ẢNH HƯỞNG ĐẾN THÓI QUEN NGƯỜI LẬP DỰ TOÁN:

  1. Chi phí xây dựng, Chi phí lắp đặt thiết bị sẽ không bao gồm Cp nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công, Chi phí trực tiếp khác;
  2. Các phần mềm Dự toán có thể sẽ cập nhật cách tính Chi phí hạng mục chung và Chi phí khác để giúp tính toán các chi phí như an toàn lao động, thí nghiệm vật liệu, bơm nước vét bùn không thường xuyên, .. hy vọng là Bộ xây dựng sẽ ban hành định mức theo tỷ lệ % để tính toán cho dễ.
  3. Như mục 2 ở trên thì Chi phí khác sẽ bao gồm nhiều chi phí mà Nhà thầu được hưởng trong quá trình xây dựng, thay vì trước đây Chi phí khác hoàn toàn thuộc về các khoản chi phí của Chủ đầu tư sử dụng độc lập vào các công việc khác trong dự án. Do vậy các phần mềm dự toán cũng cần tích hợp cách tính toán phù hợp để có thể đưa luôn vào đơn giá dự thầu cho các Nhà thầu.

Mời các bạn tham khảo thêm:

Nghị định 32-2015: Link tải trên trang thông tin Chính phủ

So sánh Nghị định 112 -2009 và Nghị định 32-2015 trên trang Giá xây dựng của Tác giả Nguyễn Thế Anh

Advertisements

Luật đấu thầu 2013: Hỏi và đáp về đối tượng áp dụng?

Luật đấu thầu số 43/2013 và Nghị định 63/2014 mới có hiệu lực và vẫn đang là vấn đề băn khoăn của nhiều Chủ đầu tư khi áp dụng, Lê Vinh qua nghiên cứu sơ bộ đã tự tổng hợp một vài câu hỏi và câu trả lời. Cùng chia sẻ lên đây để mọi người cùng xem xét, cho ý kiến:

Câu hỏi 1: Công ty tôi chúng tôi là công ty cổ phần, trong đó có 51% của Nhà nước, vậy chúng tôi đầu tư một dự án chung cư để bán có bắt buộc phải tuân thủ theo Luật đấu thầu hay không?

Trả lời: Công ty cổ phần có chiếm 51% cổ phần của Nhà nước thì đương nhiên theo Luật doanh nghiệp, đây là doanh nghiệp Nhà nước (Điều này được quy định tại Khoản 22, Điều 4, Luật doanh nghiệp năm 2005).

Chiếu theo khoản b, Điều 1 Luật đấu thầu có quy định bắt buộc áp dụng đối với “Dự án đầu tư phát triển của Doanh nghiệp nhà nước”.

Vậy ta cần làm rõ, Dự án đầu tư phát triển là gì?

Tại Khoản 11, Điều 4 Luật đấu thầu có định nghĩa:

“Dự án đầu tư phát triển (sau đây gọi chung là dự án) bao gồm: chương trình, dự án đầu tư xây dựng mới; dự án cải tạo, nâng cấp, mở rộng các dự án đã đầu tư xây dựng; dự án mua sắm tài sản, kể cả thiết bị, máy móc không cần lắp đặt; dự án sửa chữa, nâng cấp tài sản, thiết bị; dự án, đề án quy hoạch; dự án, đề tài nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ, ứng dụng công nghệ, hỗ trợ kỹ thuật, điều tra cơ bản; các chương trình, dự án, đề án đầu tư phát triển khác.”

Như vậy thì dự án đầu tư xây dựng Chung cư để bán do DNNN làm Chủ đầu tư với bất cứ nguồn vốn nào đều phải áp dụng Luật đấu thầu

 

Câu hỏi 2: Công ty chúng tôi đầu tư dự án BT hoặc BOT với nguồn vốn ngoài ngân sách (bao gồm vốn chủ sở hữu và vốn vay) thì có phải thực hiện việc lựa chọn nhà thầu theo Luật đấu thầu hay không?

Trả lời:  Trường hợp này không sử dụng một đồng vốn của ngân sách nhà nước, vậy phải chia 2 trường hợp:

1, Công ty bạn là công ty Nhà nước: tức công ty chiếm hơn 50% cổ phần của Nhà nước thì đương nhiên bạn phải tuân theo Luật đấu thầu vì chiếu theo khoản b, điều 1, Luật đấu thầu 2013 quy định “Dự án đầu tư phát triển của Doanh nghiệp nhà nước”.

2, Công ty bạn là công ty có cổ phần nhà nước nhưng dưới 50%, hoặc công ty tư nhân thì đương nhiên không phải áp dụng

Bổ sung thêm: Có bạn nói nếu Công ty đó sử dụng hơn 500 tỷ đồng vốn ngân sách hoặc vốn DNNN trong dự án thì vẫn phải áp dụng theo khoản c, Điều 1, Luật Đấu thầu 2013. Điều này là đúng, tuy nhiên câu hỏi đã nói rõ nguồn vốn này là vốn ngoài, và DN nếu không phải là DNNN thì cũng không cần xét nữa.

 

Câu hỏi 3: Chúng tôi mua xe ô tô cho dự án, chiếc xe dự kiến mua là Fortuner có trị giá khoảng 1,2 tỷ đồng. Vậy có phải áp dụng luật đấu thầu 2013 không?

Trả lời: Chiếu theo khoản d, điều 1 Luật đấu thầu 2013 quy định:

“Mua sắm sử dụng vốn nhà nước nhằm duy trì hoạt động thường xuyên của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập”

Như vậy trong câu hỏi ở trên nếu “chúng tôi” là Ban quản lý dự án, Chủ đầu tư thuộc các đối tượng là cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập thì đều phải áp dụng Luật đấu thầu khi mua xe.

chung-cu-thang-long-victory

Dự án của Doanh nghiệp nhà nước thì bắt buộc phải Lựa chọn nhà thầu theo Luật đấu thầu

 

Câu hỏi 4: Chúng tôi đầu tư một dự án và tự thực hiện thi công một số gói thầu. Trong quá trình thực hiện gói thầu có mua nguyên vật liệu (thép, bê tông, gạch…) để triển khai gói thầu, vậy việc vật liệu đó có phải tiếp tục lựa chọn nhà thầu theo Luật đấu thầu 2013 hay không?

Trả lời: Tại khoản 2, Điều 3 có quy định:

“Trường hợp lựa chọn đấu thầu cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, vật tư, dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn để bảo đảm tính liên tục cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và mua sắm nhằm duy trì hoạt động thường xuyên của doanh nghiệp nhà nước; thực hiện gói thầu thuộc dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư, dự án đầu tư có sử dụng đất của nhà đầu tư được lựa chọn thì doanh nghiệp phải ban hành quy định về lựa chọn nhà thầu để áp dụng thống nhất trong doanh nghiệp trên cơ sở bảo đảm mục tiêu công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế.”

Như vậy có thể hiểu rằng, việc mua sắm nguyên vật liệu để đảm bảo tính sản xuất liên tục thì sẽ tự chủ doanh nghiệp, chỉ cần ban hành các quy định cần thiết (về yếu tố cung cấp đầu vào) mà không cần phải thực hiện theo luật Đấu thầu

 Câu hỏi 5: Công ty chúng tôi là DNNN A (nhà nước chiếm 51% cổ phần), liên danh công ty B là tư nhân làm Chủ đầu tư dự án X. Vậy việc lựa chọn nhà thầu X có phải tuân theo Luật đấu thầu hay không?

Trả lời: Theo LV, trường hợp này khá khó xử vì không thấy quy định rõ trong luật đấu thầu. Tuy nhiên ở đây có thể xét theo nguồn vốn, nếu DNNN A đó có góp vốn lớn hơn 50% và là đại diện liên danh trong vốn đầu tư của dự án X thì khi đó vẫn phải thực hiện lựa chọn nhà thầu cho dự án X theo Luật đấu thầu. Đây cũng chỉ là ý kiến cá nhân của LV vì vẫn chưa có một quy định cụ thể nào, ai được học các thầy giảng về Luật đấu thầu thì thử hỏi câu hỏi này xem.

4812

Dự án sử dụng đất khi lựa chọn Nhà ĐT bắt buộc phải tuân theo Luật đấu thầu 2013

Câu hỏi 6: Chúng tôi đang tìm kiếm và dự kiến đầu tư một dự án khu đô thị trên địa bàn tỉnh A, vậy chúng tôi có  được tỉnh A chỉ định là nhà đầu tư dự án hay phải thực hiện đấu thầu chọn Chủ đầu tư?

Trả lời: Theo khoản 3, điều 1, Đối tượng áp dụng thì “Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất”. Như vậy có thể hiểu bất cứ việc lựa chọn Nhà đầu tư nào liên quan đến các dự án có sử dụng đất đều phải tuân theo Luật đấu thầu 2013.

 

Tư vấn về lựa chọn đồ án tốt nghiệp

Một bạn học ở ĐHBK Đà Nẵng có email cho LV hỏi nhờ tư vấn về Đồ án tốt nghiệp, nội dung email như sua:

Chào anh Lê Vinh!

Em là Phúc, học ngành Kinh tế xây dựng và quản lý dự án ở trường Đại học Bách khoa Đà Nẵng. Em có đọc một vài blog của anh nên có biết về anh. Em viết thư này mong được anh tư vấn cho em về việc chọn mảng đề tài để làm đồ án tốt nghiệp. Hiện em đang đi thực tập tốt nghiệp và chuẩn bị làm đồ án tốt nghiệp. Em đang phân vân giữa mảng Lập dự án đầu tư và mảng Lập hồ sơ dự thầu. Do em chưa xác định được công việc của các mảng này sau khi ra trường là làm gì, mà anh là người đi trước có kinh nghiệm nên em mong đươc anh tư vấn, giúp đỡ.
Em cảm ơn anh!
Về việc này, LV có tư vấn như sau:
Làm đồ án tốt nghiệp là cách tốt nhất để Sinh viên được tiếp cận các tài liệu mà nó sát với công việc thực tế sau này nhất. Bạn Phúc hỏi hai đề tài là Lập dự án đầu tư và Lập hồ sơ dự thầu đều là những mảng công việc đòi hỏi nhiều kỹ năng mà người kỹ sư kinh tế xây dựng cần phải rèn giũa, tích lũy trong thực tế. Để dễ bề lựa chọn, LV sẽ so sánh sơ qua cho bạn về những cái hay, độ khó và dễ khi bạn chọn hai mảng đề tài này:
1. Lập DA đầu tư: 
– Tài liệu liên quan nhiều, bạn cũng khó xin tài liệu hơn vì dự án đầu tư liên quan nhiều văn bản mà có thể cơ quan nơi bạn xin tài liệu họ không muốn lộ ra ngoài.
– Độ phức tạp cao vì dự án là một tổng thể của nhiều bảng biểu.
– Nhiều văn bản, quy định của Pháp luật liên quan đến quản lý chi phí
– Phải tính toán nhiều bảng, nhiều chỉ tiêu từ Tổng mức đầu tư cho đến các bảng phức tạp như Hiệu quả, Kinh doanh, Lãi vay, Khấu hao, Kế hoạch trả nợ cho đến việc xác định các chỉ tiêu như NPV, IRR, r…
– Cũng vì phức tạp nên khi em bảo vệ đồ án em cũng dễ bị hỏi nhiều hơn.
Bù lại: Em sẽ học được nhiều, biết nhiều và khả năng điểm sẽ cao hơn
4812
Lập dự án đầu tư là một đề tài khó với sinh viên. Ảnh: St
2, Lập hồ sơ thầu:
– Tài liệu liên quan ít, dễ xin tài liệu và có thể xin từ chủ đầu tư, nhà thầu hay bất kỳ ai quen biết có bản vẽ giúp mình lập hồ sơ dự thầu
– Chỉ phải quan tâm đến giải pháp thi công, giải pháp về giá dự thầu
– Tính toán ít, đơn giản
Bù lại: Vì dễ và phổ biến nên khả năng em sẽ khó được điểm cao.

Mua chung cư Đại Thanh: Những điều đáng lưu ý

Chung_cu_Dai_Thanh_Sandatviet

Phối cảnh chung cư Đại Thanh.

   Hiện nay Chung cư Đại Thanh (Thanh Trì, Hà Nội) do DN tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên làm Chủ đầu tư được coi là một trong những chung cư có giá rẻ và diện tích căn hộ nhất trên thị trường, với diện tích giao động từ 36,16 đến 76m2. Giá gốc từ 10-13,3 triệu/m2, tính ra mỗi căn hộ chỉ từ 360 triệu đến gần 1 tỷ đồng một căn. Để bán được với giá thực sự mềm như thế, phải thực sự phục sự năng động trong việc triển khai dự án của Chủ đầu tư. Việc xây tầng cao, chia nhỏ căn hộ, tăng hệ số kinh doanh bằng cách thu hẹp diện tích công cộng trên mỗi sàn và tự thực hiện thi công dự án đã giúp Chủ đầu tư giảm thiểu các chi phí, tăng hiệu quả dự án và dù giá bán khá thấp.

Nhưng với giá bán mềm như vậy, tất nhiên khách hàng sẽ phải đổi lại những bất cập nhất định. Sau đây chúng ta cùng nhìn trước những “bất cập” có thể gặp phải khi sống trong khu chung cư này:

1.  Áp lực về hạ tầng sẽ rất lớn:

Với 6 Block cao tầng, mỗi Block cao 31 tầng trong đó 30 tầng căn hộ, mỗi tầng có 20-23 căn hộ. Nếu làm phép nhân theo những con số trên ta sẽ thấy có xấp xỉ 3800 căn hộ tại 2 tòa nhà CT8 và CT10, quy mô dân số khi lấp đầy sẽ khoảng 10.000 dân (tính trung bình mỗi hộ có 3 người).

Như vậy cần phải tính đến yếu tố Cấp điện, cấp thoát nước và hệ thống thang máy cho dự án. Giả sử trong thiết kế, Chủ đầu tư đảm bảo cấp điện, cấp thoát nước cho khu dân cư thì hãy để ý một chút đến hệ thống thang máy. Mỗi Block được thiết kế 4 thang máy, mỗi thang chứa được khoảng 9 người mỗi lần vận chuyển, tuy nhiên sẽ phải phục vụ cho khoảng 2000 dân cư, như vậy áp lực lên hệ thống thang máy vô cùng lớn, việc xếp hàng chờ được xuống tầng hay về nhà là điều khó tránh khỏi.

Bây giờ nhiều người đã chọn căn hộ trên cao mới ngớ ra rằng vì sao càng lên trên, Chủ đầu tư lại giảm đi từ 1-1,5 triệu đồng. Việc lựa chọn này trên tinh thần tự nguyện, và khách hàng về sau cũng sẽ không có quyền trách móc vì đã nhỡ mua căn hộ trên cao giá rẻ hơn.

Chúng ta cũng cần tưởng tượng đến việc khoảng 8000 ông bố bà mẹ sẽ đi làm hay quay về nhà vào giờ cao điểm, có lẽ cần phải đi sớm về muộn chút nếu chúng ta không muốn tắc đường hay chờ đợi để gửi, lấy xe.

2.      Nguy cơ cháy:

Cháy luôn là vấn đề đáng sợ nhất của mỗi khu chung cư, và với Đại Thanh, mật độ dân cư cao thì nguy cơ về cháy nổ sẽ lớn hơn các khu chung cư khác. Đáng lo hơn khi mỗi block căn hộ chỉ có những hành lang hẹp chạy dọc với bề rộng chỉ khoảng 2m và hai cầu thang thoát hiểm nhỏ bé nằm cạnh nhau. Mặt khác, ở Việt Nam thang chữa cháy của lực lượng cảnh sát PCCC chỉ vươn đến tầng 17 của các tòa nhà, cho nên khi cháy xảy ra, các hộ dân từ tầng 17 đến 30 sẽ chỉ có nước “chạy lên trời” nếu đám cháy xuất phát từ tầng thấp hơn. ở Hà Nội, chưa có trực thăng hỗ trợ chữa cháy nên đây cũng là một điều đáng lưu tâm.

20121222150457_1

Ngày 22/12/2012 đã xảy ra cháy tại CT5 Xa La

3.      Diện tích căn hộ sẽ bé hơn mong đợi:

Theo hợp đồng mua bán căn hộ, mỗi căn hộ được tính diện tích theo diện tích bao tường ngoài (nếu tường đó giáp phần diện tích công cộng) và tính từ tim tường (nếu tường hai căn hộ giáp nhau). Như vậy mỗi căn hộ sẽ phải hụt đi từ 1-1,5m2 nếu tính theo cách này do diện tích cột và tường chiếm chỗ khá lớn.

Việc này cũng đã có nhiều khách hàng tại dự án CT6 Xa La khiếu nại do cách tính của Chủ đầu tư trên hợp đồng khác với diện tích được đo lại trên thực tế. Tuy nhiên Chủ đầu tư đã thực hiện phù hợp với quy định tại Thông tư 16/2010 của Bộ xây dựng.

Canhokhongtonhumongdoi

Căn hộ 38,48m2 nhưng trên thực tế sử dụng sẽ bé hơn.

4.      Nhiều căn hộ sẽ thiếu ánh sáng mặt trời:

Đa phần các căn hộ 36m2 đều là căn giáp với cầu thang (thang máy và thang bộ) và giáp với một các căn hộ khác mà không hề có ban công và ánh sáng mặt trời do không tiếp xúc với mặt thoáng thiên nhiên. Sau này việc phơi phóng sẽ hết sức vất vả, có thể giải pháp cho các hộ dân này là mang quần áo ra phơi nhờ góc hành lang, tuy nhiên khi đó việc tranh chấp diện tích chung cùng với sự khó chịu của hàng xóm là hoàn toàn có thể xảy ra.

Tương tự, hiện tại khu thương mại từ tầng 3 đến tầng 5 của Tòa CT10 cũng đang được Chủ đầu tư quy hoạch lại thành căn hộ và kiểu chia căn hộ giống như các phòng trọ không tiếp xúc ánh sáng mặt trời này tương tự như các căn hộ 36m2 nói trên.

Việc môi trường sống thiếu ánh sáng tự nhiên sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến cuộc sống, đặc biệt là với trẻ nhỏ.

Khongcoanhsanh

Nhìn vào mặt bằng, ta dễ dàng nhận ra có 4 căn hộ không tiếp xúc ánh sáng tự nhiên

5.      Giá căn hộ trên hợp đồng chưa bao gồm các loại phí

Giá bán trêm mỗi m2 của Chủ đầu tư đã bao gồm tiền đất, tiền hạ tầng và đã gồm thuế GTGT, tuy nhiên khách hàng khi nhận nhà sẽ có thể phải nộp các khoản phí khác, trong đó có phí bảo trì căn hộ (khoảng 2% giá trị hợp đồng), chi phí làm giấy chứng nhận sở hữu căn hộ và một số khoản phí khác.

Với những bất cập đã nêu và có thể tác giả bài viết chưa lường trước được, rõ ràng các chủ nhân của “ngôi nhà mơ ước” cần chuẩn bị trước tinh thần khi dọn về để đỡ bức xúc với khu nhà chung cư có mật độ dân lớn bậc nhất thành phố này.

CanhoABC

Tiến độ xây dựng nhanh đem lại sự yên tâm cho các khách hàng, đó là điều quan trọng nhất hiện nay.

Lê Vinh

Những lý do để căn hộ chung cư còn giảm nữa

Hiện nay thị trường bất động sản đang hết sức trầm lắng, tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, những nơi sôi động nhất của thị trường ở thời điểm 3-4 năm về trước thì nay chìm vào cảnh đóng băng. Mới đây, giới kinh doanh BĐS Hà Nội được khuấy động với động thái Chủ đầu tư dự án Đại Thanh tung một số căn hộ giá rẻ 10 triệu đồng/m2, tuy nhiên đây chỉ mới là một động thái nhỏ lẻ, thậm chí bị các Chủ đầu tư khác lên án vì có vẻ như là một hành động “phá giá” thị trường.

Vậy thì giá căn hộ ở mức bao nhiêu sẽ là hợp lý? Tất nhiên còn cần bàn đến mức độ đầu tư (cao cấp, trung bình hay giá rẻ) hoặc vị trí dự án (trung tâm hay ngoại thành). Nhưng nhìn chung lại, giá căn hộ hiện nay còn đắt và hoàn toàn có thể giảm thêm. Bài viết này phân tích những lý do khiến Chủ đầu tư sẽ tiếp tục có những động thái hạ giá bán trong thời gian tới

1, Chủ đầu tư sẽ bán với giá xây thô:

Tùy theo mức độ hoàn thiện của từng căn hộ mà giá hoàn thiện sẽ ở mức từ 50-300 triệu mỗi căn hộ. Như vậy, giá nhà có thể giảm từ 1-3 triệu cho mỗi m2 nếu Chủ đầu tư quyết định không hoàn thiện mà để thô và bàn giao cho khách hàng.

Trạng thái thô tức là không lắp đặt các thiết bị vệ sinh (bồn cầu, gương, lavabo, vách kính tắm …), căn hộ cũng không sơn, thậm chí không trát, sẽ không có sàn gỗ long lanh hay những viên gạch lát sàn. Hệ thống điện với đầu chờ sẵn chứ không được hoàn thiện như các căn hộ đã ở được.

Khách hàng mua loại căn hộ này sẽ cần phải chú ý, việc về sau này hoàn thiện sẽ phải đội khá nhiều chi phí. Bởi việc vận chuyển vật liệu lên thi công sẽ khó khăn, tương tự là việc vận chuyển phế thải xuống, chưa kể hệ thống đường ống có thể tắc vì xi măng, cát sỏi vv…Và bạn cũng sẽ làm những người hàng xóm điên đầu và kiện tụng lên xuống vì những tiếng khoan, cắt ầm gạch rất ồn.

Hiện nay ở Hà Nội, nhiều Chủ đầu tư đã áp dụng bán loại căn hộ này, điển hình như chung cư EuroLand của TSQ, XuanMai Tower của Vinaconex Xuân Mai…

Chung cư EuroLand (Mộ Lao, Hà Đông) được bán theo kiểu chỉ bàn giao xây thô. Ảnh: Landtoday

2, Áp lực trả lãi, đáo hạn ngân hàng:   

Cách đây 2 năm, thị trường BĐS ở TP Hồ Chí Minh cũng bắt đầu lâm vào cảnh đóng băng, căn hộ tồn kho nhiều. Nhiều dự đoán, cuối năm 2011, đầu năm 2012 thì thị trường tại Tp HCM sẽ ấm lên. Nhưng những dự đoán hoàn toàn sai lầm, thị trường tiếp tục đi xuống và chưa có dầu hiệu hồi phục. Nếu các bạn để ý, có vẻ như ở Thành phố Hà Nội, tình trạng hiện tại giống như Sài Gòn 2 năm trước, bắt đầu những động thái hạ giá thanh lý hàng tồn. Như vậy, việc mong mỏi thị trường BĐS Hà Nội sớm hồi phục là cực kỳ khó. Nhất là vào năm sau, áp lực đáo hạn vốn vay trung hạn của cách doanh nghiệp sẽ bắt đầu. Khi Ngân hàng yêu cầu trả ngay 100 tỷ, chắc chắn doanh nghiệp muốn sống tiếp thì phải tìm cách có 100 tỷ, đó là lý do các căn hộ cần được “giải phóng” nhanh, khi đó giá bán rẻ đi 2-3 triệu cũng là hoàn toàn bình thường.

Hơn nữa, hiện tại các Ngân hàng chỉ mới bắt đầu giai đoạn tái cấu trúc, nhất là khi khó khăn bắt đầu “hỏi thăm” các Ngân hàng thương mại, các rắc rối pháp luật của các Ông chủ nhóm Ngân hàng thương mại hàng đầu cũng là một cơn sốc nữa giáng xuống thị trường tài chính, và đương nhiên việc huy động vay vốn cho thị trường Bất động sản sẽ càng thêm khó khăn.

Với lý do này, Chủ đầu tư có thể sẽ phải giảm 1-2triệu/m2 trong thời gian tới. Thậm chí nhiều doanh nghiệp Bất động sản sẽ chấp nhận xả 1 đợt hàng với giá thấp hơn giá thành để đáo hạn ngân hàng.

3, Tâm lý “bầy đàn” của Người Việt:

Thị trường chứng khoán đã chứng kiến những cơn trút tiền đầu tư ồ ạt khi mà thời nó thịnh vượng, rồi cũng đến thời kỳ người người, nhà nhà bán tháo để chạy khỏi thị trường tưởng như sắp sụp đổ. Với vàng cũng vậy, có những lúc người ta chạy đi mua, rồi lại ồ ạt xả hàng. Vậy thì Bất động sản không có lý do gì mà không xuất hiện những hiện tượng “bầy đàn” như vậy. Hiện tại người mua đều thi nhau chờ đợi, chờ cho thị trường xuống hơn nữa, rẻ hơn nữa. Và sắp tới sẽ đến lúc các Chủ đầu tư sẽ thi nhau ồ ạt xả hàng, vì sợ người ta bán trước mình, mình thành kẻ đi sau và chịu “chết cháy”. Mới đây trong một bài phân tích, tiến sĩ Alan Phan dự đoán thị trường sẽ giảm 30% mới chạm đáy (hiện tại là đạy), tuy nhiên phải phá đáy thêm 20-30% nữa. Tuy nhiên có mấy Chủ đầu tư chờ đợi hoặc cầm cự được đến lúc “đáy thủng” và dừng lại. Hơn nữa, người ta đã thống kê, hai thành phố lớn hai đầu đất nước hiện đang có khoảng 80.000 căn hộ (kể cả đang xây dựng) chưa có người mua. Cứ tính mỗi căn khoảng 2 tỷ đồng thì số vốn ứ đọng lên đến 200.000 tỷ. Như vậy không bán nhanh khi mà người mua ít dần thì sẽ phải ôm một đống hàng tồn là tất yếu.

Với lý do này, Chủ đầu tư có thể sẽ phải giảm 2-3 triệu/m2 trong thời gian tới.

Có một thời người ta đã chen lấn như thế này. Ảnh: BTNĐ

4, Chính sách sẽ có sự thay đổi:

Đầu tiên phải kể đến Luật đất đai sắp được sửa đổi toàn diện, cũng khó hy vọng giá đất sẽ giảm nhiều vì tấc đất luôn được coi là tấc vàng. Tuy nhiên cần nhớ răng, hiện tại Chủ đầu tư khi xây dựng các căn hộ luôn phải gánh một khoản tiền đất khá nặng nề. Thậm chí nhiều CĐT bỏ tiền ra mua đất để có dự án mà làm, sau đó tiếp tục đóng thêm tiền sử dụng đất nữa, chi phí tăng gấp đôi. Mong rằng Luật đất đai mới sẽ tạo ra cơ chế linh hoạt trong việc đóng tiền sử dụng đất xây dựng dự án, đặc biệt là đối với các dự án cho người thu nhập thấp và có nhu cầu thực sự về nhà ở.

Tiền đất chiếm 10-30% giá bán mỗi m2 căn hộ, như vậy nếu có chính sách hợp lý hơn, giá nhà có thể giảm tương đối.

Một sự thay đổi nữa có thể xảy ra đó chính là những giải pháp cải cách của Nhà nước để giảm bớt thời gian xin cấp phép đầu tư, xây dựng. Hiện nay, để khởi công được dự án, Chủ đầu tư phải mất trung bình 3-4 năm xin các thủ tục. Chi phí “bôi trơn” trong thời gian này tính đến hàng tỷ, thậm chí cả chục tỷ đồng. Cũng trong thời gian đó, chi phí cơ hội mất đi rất đáng kể, nguồn lực xã hội bị lãng phí, chi phí quản lý và duy trì bộ máy nhân lực thiết bị bị tăng lên, chi phí tiền vay ngân hàng cũng bị tính vào dự án …

Như vậy, giảm bớt các thủ tục hành chính cũng như nạn tham nhũng trong đất đai và quy hoạch, kiến trúc và xin phép xây dựng sẽ là cơ hội lớn cho người dân thực sự tiếp cận nhanh hơn với giấc mơ có nhà.

5, Công nghệ mới trong thiết kế và thi công:

Công nghệ xây dựng ngày càng phát triển, công nghệ luôn có hai yếu tố: Một là giúp cho dự án được xây dựng nhanh hơn, đẹp hơn nhưng cũng có thể làm cho dự án đắt thêm, giá nhà tăng cao, Ví như dự án Keangnam Donphin Plaza ở Hà Nội chẳng hạn…. Hai là công nghệ để giảm giá thành ở cả kết cấu và hoàn thiện, ví dụ áp dụng xây dựng Nhà bê tông lắp ghép, sàn dự ứng lực, xây gạch bê tông khí, gạch chưng áp vv… sẽ giúp kết cấu nhà giảm trọng lượng, giảm được chi phí xử lý nền móng. Đồng thời giúp xây dựng với tiến độ nhanh hơn, giảm thêm các chi phí như quản lý dự án, lãi vay ngân hàng, trả lương nhân viên và việc thu hồi vốn cũng sẽ nhanh hơn vv…

Điển hình nhất có thể kể đến các tòa nhà do Vinaconex Xuân Mai đầu tư, với Nhà thu nhập thấp Ngô Thì Nhậm (Hà Đông), họ từng bán với giá 8,8 triệu đồng (bao gồm thuế GTGT) cách đây 3 năm. Hiện nay, một dự án Nhà ở thương mại khác là Xuân Mai Tower họ cũng chỉ chào bán ở mức từ 15,6 triệu đồng (bao gồm thuế GTGT). Thấp hơn rất nhiều so với các dự án lân cận.

6, Giá vật tư vật liệu có thể sẽ rẻ hơn

Hiện nay lượng tồn kho của vật liệu xây dựng ngày một tăng do ngành xây dựng đang đình trệ. Theo Hiệp hội thép Việt Nam (VSA), tình hình tiêu thụ thép vẫn đang diễn ra trầm lắng, lượng tiêu thụ thép năm nay chỉ bằng 60% so với cùng kỳ năm ngoái, lượng thép tồn kho hiện tại đang lên đến hơn 300.000 tấn. Hầu hết doanh nghiệp ngành này đều đang cắt giảm sản xuất xuống dưới 60% công suất, thậm chí có đơn vị ngừng sản xuất.

Trong khi đó, theo Hiệp hội xi măng Việt Nam, doanh nghiệp ngành này đang phải đối mặt với việc bị thua lỗ. Gạch ốp lát khai thác 70% công suất, sức mua giảm, tồn 1,2-1,3 triệu m2. Sứ vệ sinh tồn hơn một triệu sản phẩm. Tổng lượng tồn kho ngành gạch lên đến hơn 3.000 tỷ đồng. Trong khi đó, hiệp hội tấm lợp thừa 30% sản lượng…

Những con số thống kê như trên cho thấy nguồn Vật liệu xây dựng hiện tại còn thừa quá nhiều. Đó là cơ sở cho chúng ta nghĩ đến việc giá vật liệu sẽ giảm, tác động làm cho chi phí xây dựng nhà chung cư cũng sẽ giảm theo trong thời gian tới. Và đương nhiên giá đầu vào giảm thì Chủ đầu tư hoàn toàn có thể giảm giá bán trên mỗi m2 căn hộ.

 Lê Vinh

Một vài lưu ý khi sử dụng “Suất vốn đầu tư” để lập Tổng mức đầu tư

Một phương pháp phổ biến hiện nay khi ta khái toán sơ bộ Tổng mức đầu tư của một dự án là sử dụng suất đầu tư do Bộ xây dựng ban hành hoặc tham khảo suất đầu tư của công trình có quy mô tương tự. Tuy nhiên với những người mới làm việc này lần đầu có thể gặp sai sót hoặc còn nhầm lẫn vì chưa hiểu hết những quy định kèm theo cũng như bản chất của Suất đầu tư. Bài viết này đưa ra một vài lưu ý nhằm giúp các bạn mới bước vào nghề “kinh tế xây dựng” biết thêm về phương pháp này.

1, Suất vốn đầu tư chưa bao gồm tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và một số khoản chi phí khác:

Tiền đất và đền bù giải phóng mặt bằng (hoặc mua đất) chiếm một khoản chi phí rất lớn trong Tổng mức đầu tư của dự án, và khoản chi phí tất nhiên không được đưa vào suất đầu tư công bố vì nó tùy thuộc vào từng địa điểm xây dựng và tùy vào từng loại dự án.

Việc tính tiền đất vì vậy được tách riêng ra và lưu ý:

–         Với các dự án phải mua đất (dự án thương mại) thì ngoài tiền bỏ ra để được có mảnh đất đó, Chủ đầu tư còn phải đóng tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định của nhà nước. Những dự án này hiện nay vẫn bị các Chủ đầu tư coi là đóng tiền đất hai lần.

–         Với các dự án thu hồi vì lợi ích chung (Khoản 2 điều 34, Nghị định 84/2007/NĐ-CP) thì Chủ đầu tư có thể ứng trước tiền đền bù, sau đó được đối trừ với tiền sử dụng đất. Vì vậy không tính chồng thành 2 lần như trên.

–         Tiền sử dụng đất hiện tại phải đóng theo giá thị trường nên cần có phương pháp ước tính phù hợp hoặc lấy giá quy định trong Bảng giá đất của Tỉnh, TP rồi nhân với hệ số điều chỉnh phù hợp.

Chi phí về đất chiếm một tỷ trọng lớn trong Tổng mức đầu tư. Ảnh: Người đưa tin

Ngoài ra trong Suất đầu tư chưa bao gồm các khoản chi phí sau đây:

–         Chi phí đánh giá tác động môi trường

–         Chi phí kiểm định sự phù hợp chất lượng công trình xây dựng

–         Giải pháp đặt biệt về nền móng công trình (nếu có)

–         Chi phí thuê tư vấn nước ngoài (nếu có)

–         Lãi vay trong thời gian xây dựng

–         Vốn lưu động ban đầu (với dự án sản xuất kinh doanh)

–         Chi phí dự phòng của dự án.

2, Khái toán chi phí dự phòng

Trong những khoản chi phí trên, có khoản Dự phòng chiếm rất lớn. Khi khái toán Tổng mức đầu tư, nên khái toán Dự phòng phí như sau:

–         Theo quy định Thông tư 04/2010, dự phòng KL phát sinh phải là 10%. Tuy nhiên với Suất đầu tư công bố của Bộ xây dựng hoặc công trình tương tự mà ta đang áp dụng thì yếu tố KL phát sinh không quá nhiều, và việc tính đến 10% là không cần thiết, có thể giảm xuống ở mức 5% chẳng hạn.

–         Dự phòng trượt giá: Cái này nếu tính toán đúng theo công thức sẽ khá phức tạp vì chúng ta phải xác định nhiều yếu tố so sánh. Khi khái toán có thể áp dụng cách tạm tính sau: Dự kiến CPI (chỉ số giá tiêu dùng) cứ mỗi năm từ 10-12%, với ngành xây dựng = 80% của CPI , tức khoảng 8-10%. Vậy dự án bao nhiêu năm ta tính ra trượt giá bấy nhiêu. Ví dụ với dự án 3 năm có thể tính trượt giá là 8*3=24%. Tính trượt giá lưu ý không tính tiền đất, tiền đền bù, tiền lãi vay vào

3, Suất đầu tư đã bao gồm thuế giá trị gia tăng

Suất vốn đầu tư đã bao gồm thuế giá trị gia tăng, khi tính toán cần phải lưu ý vấn đề này. Một số bạn dùng suất xây dựng và suất thiết bị để khái toán, sau đó tính thêm các khoản như Chi phí quản lý dự án, Chi phí tư vấn, Chi phí khác vv… tuy nhiên nhiều khoản chi phí không có thuế GTGT (ví dụ Chi phí quản lý dự án với trường hợp tự quản lý dự án mà không thuê tư vấn), vì vậy sẽ bị tính thừa khoản chi phí này.

4, Suất vốn đầu tư chưa tính đến chi phí hạ tầng kỹ thuật và các yếu tố ngoại thất (sân vườn)

Suất vốn đầu tư chưa tính đến chi phí để làm hạ tầng kỹ thuật cho công trình, ví dụ một tòa nhà cao tầng đặt trên một khu đất thì chi phi phí san nền, chi phí các hệ thống kỹ thuật, chi phí sân vườn, cây xanh phục vụ tòa nhà chưa có.

Cũng cần lưu ý với các dự án mua lại đất đã có hạ tầng (chuyển nhượng thứ phát) thì hạ tầng kỹ thuật đã bao gồm trong tiền sử dụng đất.

5, Suất vốn đầu tư công trình nhà ở chung cư chưa tính đến tầng hầm

Suất vốn đầu tư của công trình chung cư được tính theo m2 sàn xây dựng của phần tầng nổi mà chưa tính đến tầng hầm, như vậy nếu diện tích sàn xây dựng mà không cộng cả phần diện tích tầng hầm thì điều chỉnh thêm hệ số khi tính. Với một tầng hầm điều chỉnh hệ số 1,1 đến 1,18, với hai tầng hầm thì hệ số từ 1,18 đến 1,2; từ ba tầng hầm trở lên từ 1,2-1,23

Ngoài ra cũng cần lưu ý là tầng hầm ở đây coi như chỉ giới xây dựng bằng đúng chỉ giới xây dựng ở phần tầng nổi (diện tích xây dựng tầng hầm bằng diện tích xây dựng tầng đế). Nếu tầng hầm được mở rộng loe ra để tận dụng phần diện tích ngầm thì cần điều chỉnh hệ số cho phù hợp, cái này không được quy định mức hệ số bao nhiêu mà tùy mức độ mở rộng của tầng hầm.

Lê Vinh, 6-5-2012

Chi phí biện pháp thi công – một phần của chi phí công trình

Các công trình ở Việt Nam ngày càng có quy mô lớn và phức tạp, để thi công được những công trình có độ phức tạp như thế đòi hỏi Nhà thầu phải có những biện pháp tổ chức thi công hiện đại cũng như tốn kém hơn các biện pháp truyền thống. Tuy nhiên hiện nay, nhiều nhà tư vấn lập dự toán cho Chủ đầu tư vẫn chưa chủ động đưa thêm phần chi phí vào Dự toán công trình. Bài viết này muốn phân tích về phần chi phí biện pháp thi công và lưu ý thêm với các Chủ đầu tư: đó là một phần chi phí công trình

Chi phí biện pháp chiếm 5-10% dự toán công trình

Biện pháp thi công tầng hầm bằng ép cừ Larsen kết hợp các thanh chống

Với việc thi công một tòa nhà có 2 tầng hầm như ảnh ở trên chẳng hạn, các nhà thầu thường lựa chọn các biện pháp thi công phổ biến như Ép cừ, thi công đào đất rồi bắt đầu thi công từ dưới lên trên hoặc thi công bằng Top-Down. Dù biện pháp nào đi nữa thì có rất nhiều công tác phát sinh ngoài dự toán. Chẳng hạn như biện pháp thi công ép cừ như trên, khi lập dự toán, đơn vị tư vấn có thể bỏ qua các công tác rất phổ biến như:

–         Thuê hoặc Mua cừ Larsen; Ép + nhổ cừ Larsen

–         Mua các thanh thép hình + gia công lắp dựng hệ giằng chống cừ

–         Hệ thang lên xuống thi công

Ngoài ra để thi công một hệ móng + tầng hầm như trên, nhà thầu có thể phải có thêm đường công vụ sử dụng thép tấm, cầu rửa xe đảm bảo vệ sinh môi trường, hệ móng cọc nhồi hoặc móng cọc ép của cẩu tháp vv…

Thi công cốp pha tại dự án Donphin Palaza, Từ Liêm, Hà Nội. Ảnh: Thanh Tuấn

Ở một ví dụ khác, trong hình ảnh chụp lại ở dự án Donphin Palaza tại Hà Nội, có thể thấy biện pháp thi công cốp pha vách ở đây được thi công bằng biện pháp trượt, đồng thời ngay bên cạnh là một hệ cốp pha được lắp dựng thông tầng với chiều cao gần 20m để thi công sàn tầng 5. Với việc thi công như trên, nhà thầu phải đầu tư một hệ thống cốp pha có nhiều điểm khác với định mức nhà nước đã công bố. Đồng thời với việc đó, giá thành thi công sẽ cao hơn nhiều. Cụ thể, với giá 1m2 ván khuôn của phần dần chuyển (sàn thông tầng) ở trên được nhà thầu chào thầu khoảng hơn 1,7 triệu đồng, trong khi nếu chào theo định mức nhà nước thì chỉ vào khoảng hơn 170 nghìn đồng  bằng 1/10 lần)

Như vậy, có thể khẳng định chi phí biện pháp thi công chiếm một phần khá lớn trong giá trị của cả gói thầu, có khi lên đến 10% hoặc hơn. Nếu trong quá trình phê duyệt dự toán, Chủ đầu tư không chủ động đưa các chi phí này vào sẽ làm cho việc đấu thầu của các nhà thầu vượt giá gói thầu được duyệt hoặc nếu Nhà thầu coi đây là phần khối lượng thừa thiếu của gói thầu thì về sau sẽ gây ra việc vượt Tổng dự toán hoặc Tổng mức đầu tư được duyệt.

Giải pháp?

Có nhiều đơn vị tư vấn và Chủ đầu tư giải thích rằng, khi thiết kế thì chưa thể lập dự toán cụ thể vì đâu biết nhà thầu sẽ lựa chọn biện pháp thi công nào khi chào thầu. Điều này là đúng, tuy nhiên để xử lý cũng không khó, chủ đầu tư có thể chủ động phê duyệt thêm một phần chi phí biện pháp thi công coi như phần dự phòng vào tổng dự toán hoặc dự toán phê duyệt. Ví dụ: thêm một đầu công việc hoặc một khoản chi phí biện pháp với giá trị tạm tính bằng 5-10% giá trị của phần dự toán thông thường ở trên.

Lê Vinh

Hỏi vì sao định mức tỷ lệ trong Chi phí xây dựng lại có sự khác nhau cho từng loại công trình

Một bạn có hòm thư hoamoc212@gmail.com hỏi như sau:

“Tại sao trong biểu tổng hợp dự toán chi phí xây dựng công trình thì khi tính chi phí trực tiếp khác, chi phí chung, chi phí chịu thuế tính trước hay chi phí nhà tạm thì ứng với mỗi công trình thì có một tỷ lệ nhất định? nhờ a giải thích cụ thể cho e, e cảm ơn a nhiều :):)”

Xin trả lời như sau:

Bạn cứ đọc nội dung các khoản CP trực tiếp khác, chi phí chung, thu nhập chịu thuế được quy định trong Thông tư 04/2010/TT-BXD vv…. thì sẽ hình dung ra tại sao có sự khác nhau. Ví dụ nhé:

* Với trực tiếp phí khác:

– Với công trình xây dựng dân dụng trong đô thị, chi phí cho biện pháp an toàn lao động (lưới chống bụi, chống vật rơi) sẽ tốn kém hơn ngoài đô thị nên nó phải là 2,5% chứ ko phải 2%
– Với công trình hạ tầng kT chẳng hạn, vì là ít phải trang bị chi phí an toàn lao động cũng như việc thí nghiệm vật liệu ít hơn nên chỉ cần có 1,5%. Với công trình xây dựng hầm lò giao thông do phải bơm nước đồng thời biện pháp an toàn lao động phải nhiều nên chiếm tới 6,5%
* Với chi phí chung:
Việc quản lý một công trình dân dụng cần nhiều công nhân hơn, nhiều đội thợ hơn là công trình giao thông. Do vậy tiền lương và các chi phí sinh hoạt tại công trường sẽ tốn kém hơn so với công trình giao thông, nên tỷ lệ nó là 6.5%, trong khi GT là 5,5%. Tương tự công trình HTKT (san nền chẳng hạn) cần ít công nhân nên chỉ cần 5%CPC là đủ
* Với lãi chịu thuế tính trước:
Công trình giao thông thực tế lãi nhiều hơn công trình Dân dụng hay CN nên mức lãi là 6%. Để nhà nước thu thuế cho sát với thực tế
* Với CP lán trại: Công trình giao thông hay công trình đường dây tải điện đi theo tuyến thì dài và tốn kém lán trại hơn, ví dụ đường Đại lộ thăng long có 31km thì ít nhất phải làm đến 31 lán trại (tương ứng với mỗi 1km 1 lán trại). Công trình dân dụng tại 1 chỗ nên ít phải lán trại hơn. Do vậy tỷ lệ là 2% và 1%

Một công trình trong đô thị thì CP trực tiếp phí khác phải lớn hơn. Ảnh: Tòa nhà New Skyline Văn Quán

levinhxd

Các giải pháp quản lý của Chủ đầu tư để giá nhà thu nhập thấp có thể thấp hơn nữa

Bài đăng trên ấn phẩm Kinh tế xây dựng số 3- 2011 của Viện Kinh tế xây dựng – Bộ xây dựng

Hiện nay nhà thu nhập thấp tại Hà Nội có mức giá từ 12-14 triệu đồng/1m2, tức là còn quá cao so với đại bộ phận người dân làm công ăn lương, vì với giá đó một căn hộ 60m2 thì cũng đã có giá gần 1 tỷ đồng. Trong khi chúng ta làm một phép tính sơ bộ, nếu 2 vợ chồng trẻ có mức thu nhập khá, tức để dành được 5 triệu/tháng thì cũng phải mất (5*12 tháng) *15 năm = 900 triệu mới có thể mua được (tạm quy về thời giá hiện tại).

Vậy về cơ bản, giá nhà ở Hà Nội là quá cao so với mức sống của người dân. Đó là một vấn đề nan giải mà các nhà quản lý phải nghiên cứu, đưa ra những chính sách phù hợp, tạo điều kiện cho người dân thu nhập thấp có thể có cơ hội sở hữu một căn hộ.

Bài viết này chỉ đứng trên góc độ quản lý của Chủ đầu tư, xem xét có những giải pháp quản lý gì để giảm chi phí đầu tư cho một căn hộ thu nhập thấp:

Để phân tích, ta sẽ mượn công thức tính tổng mức đầu tư theo Thông tư 04/2010/TT-BXD:

V= Gxd + Gtb + Gbt-tdc + Gqlda + Gtv + Gk + Gdp

Trong đó: Gxd:Chi phí xây dựng; Gtb:Chi phí thiết bị; Gbt-tdc: Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư; Gqlda: Chi phí quản lý dự án; Gtv: Chi phí tư vấn; Gk: Chi phí khác và Gdp: Chi phí dự phòng của dự án.

Riêng khoản chi phí Gbt-tđc với nhà thu nhập thấp phụ thuộc vào yếu tố nhà nước. Ta giả sử Chủ đầu tư được cấp một nguồn đất sạch, đồng thời được miễn hoàn toàn thuế đất vậy thì khoản chi phí này coi như không có.

1, Giảm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị:

Dự toán chi phí xây dựng được xác định trên cơ sở xác định khối lượng vật liệu, nhân công, máy thi công và các khoản chi phí đi kèm như trực tiếp phí khác, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế GTGT và nhà tạm phục vụ ở, điều hành thi công. Hiện nay, để giảm thiểu các chi phí xây dựng cho Nhà thu nhập thấp, Chủ đầu tư thường có các phương án sau:

+ Giảm độ cao công trình xây dựng ngay từ khâu quy hoạch, thiết kế. Ta biết rằng công trình càng nhiều tầng thì giải pháp nền móng yêu cầu càng cao. Ngoài ra còn phải thiết kế thêm tầng hầm nhằm phục vụ để xe, hệ thống trạm biến áp hay bơm dự phòng cũng phải có công suất lớn hơn. Do vậy chi phí bị đẩy lên rất cao, do vậy cần có giải pháp lựa chọn thiết kế với quy mô vừa phải, giảm thiểu các khoản chi phí trong quá trình xây dựng.

+ Tự thực hiện các gói thầu xây lắp: Hiện nay, rất nhiều Chủ đầu tư đi lên từ các nhà thầu, ở dưới luôn có các xí nghiệp hay đội xây lắp trực thuộc. Việc Chủ đầu tư tự thực hiện thi công xây lắp với các mức khoán hợp lý cho các tổ đội sẽ tiết kiệm được nhiều khoản chi phí trong xây dựng công trình.

+ Xây dựng nhà thu nhập thấp xen trong khu Nhà thương mại (Chính là giải pháp quản lý của Bộ xây dựng khi yêu cầu phải có quỹ đất 5% dành cho nhà ở xã hội trong Khu đô thị). Việc nhà thu nhập thấp được hưởng chung hạ tầng kỹ thuật chung với Nhà thương mại sẽ giúp giảm khoản chi phí hạ tầng chiếm trong chi phí xây dựng.

Nhà thu nhập thấp xen lẫn trong khu nhà thương mại. Ảnh: Lê Vinh

2, Tự thực hiện quản lý dự án hoặc một số gói thầu tư vấn:

Qua kinh nghiệm rút ra từ nhiều dự án cho thấy, nếu Chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện việc Quản lý dự án, hoặc tự thực hiện một số gói thầu như Tư vấn giám sát, Tư vấn mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, Tư vấn giám sát đánh giá dự án đầu tư vv… thì chi phí đầu tư cho công trình được giảm thiểu rất nhiều do các yếu tố sau:

+ Tận dụng nguồn nhân lực: Nhiều Chủ đầu tư đồng thời là các nhà thầu, họ có đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm, có năng lực thực sự. Với việc tạo điều kiện cho các cán bộ kỹ sư có thêm chứng chỉ hành nghề xây dựng, chứng chỉ định giá là cơ hội tốt để Chủ đầu tư tận dụng nguồn nhân lực này cho việc thực hiện Quản lý dự án và Tự thực hiện các gói thầu tư vấn.

+ Thiết kiệm thời gian và chi phí liên quan đến việc tổ chức lựa chọn các nhà thầu tư vấn.

+ Hiện nay, nhiều dự án Nhà ở xã hội vẫn do Sở xây dựng thực hiện việc quản lý dự án, nhưng chúng ta biết rằng, thủ tục hành chính và cơ chế quản lý theo hình thức này vẫn còn rất nhiều vấn đề phải bàn, những chi phí do hao tổn về thời gian và các chi phí ngầm sẽ vô tình đẩy giá thành sản phẩm lên cao.

3, Giảm thiểu tối đa chi phí tư vấn thiết kế:

Chúng ta biết rằng, chi phí thiết kế công trình cũng là 1 khoản chi phí đáng kể trong khoản mục chi phí tư vấn. Để giảm được khoản chi phí này, các Chủ đầu tư cần hợp tác với nhau để có một thư viện thiết kế các mẫu nhà thu nhập thấp. Hoặc trong một dự án, Chủ đầu tư có thể tiến hành xây dựng các tòa nhà giống nhau để tiết kiệm tối đa chi phí thiết kế.

4, Giảm thiểu các khoản chi phí khác:

Với nhà ở thương mại, nhiều Chủ đầu tư mất một khoản phí lớn để thực hiện việc Marketing, quảng cáo sản phẩm cũng như thực hiện việc bán hàng. Với nhà thu nhập thấp, thuộc dạng bốc thăm phân phối cho người có nhu cầu nên khoản chi phí này sẽ phải giảm đến mức thấp nhất. Do vậy khi lập dự án đầu tư, các nhà tư vấn cần tính toán đến việc này.

Ngoài ra, Lãi vay ngân hàng hoặc từ các nguồn huy động là một bài toán đau đầu với các Chủ đầu tư. Việc quản lý nguồn vốn, huy động vốn thế nào để có mức lãi vay thấp nhất cũng là vấn đề nan giải. Ở các tòa nhà thương mại, việc chào bán sản phẩm được thực hiện ngay khi Chủ đầu tư tiến hành nghiệm thu phần đài móng, do vậy thực ra nếu chào bán sản phẩm hiệu quả, các chi phí liên quan đến việc huy động vốn từ ngân hàng sẽ giảm được rất nhiều, khi mà lãi suất hiện nay là rất cao. Còn đối với nhà thu nhập thấp, nhiều Chủ đầu tư vẫn hy vọng mức lãi suất ưu đãi các ngân hàng với sự chỉ đạo của Nhà nước, tuy nhiên việc chờ đợi này vẫn trong sự vô vọng vì thời điểm hiện nay nói đến vay ngân hàng còn khó huống chi là vay với lãi suất thấp. Do vậy Chủ đầu tư cần có các giải pháp chủ động để giảm thiểu các chi phí liên quan đến lãi vay, trong đó có việc cần triển khai chào bán (bốc thăm) sớm các căn hộ thu nhập thấp và các giải pháp xin hỗ trợ từ nguồn vốn trái phiếu, vốn ngân sách vv…

5, Giảm tối đa thời gian đầu tư, giảm thiểu việc sử dụng dự phòng phí:

Dựa theo công thức tính công thức tính dự phòng phí: Gdp = Gdp1 + Gdp2

Trong đó Gdp1: Dự phòng khối lượng phát sinh; Gdp2: Dự phòng do yếu tố trượt giá

Ta nhận thấy, nếu Chủ đầu tư đưa những mẫu nhà đã có sẵn, được áp dụng ở nhiều dự án trước đó thì khả năng có các khối lượng phát sinh sẽ ít đi. Như vậy việc sử dụng đến khoản chi phí dự phòng này sẽ giảm xuống. Đó cũng là một trong những giải pháp giúp cho việc giảm thiểu Tổng mức đầu tư của dự án Nhà thu nhập thấp.

Ngoài ra, việc triển khai dự án trong thời gian ngắn sẽ giảm được khoản dự phòng do yếu tố trượt giá theo thời gian. Giải pháp cần thiết là Các chủ đầu tư phải có kế hoạch đầu tư dự án rõ ràng, cụ thể, khả năng huy động các nguồn vốn và phân bổ nguồn vốn đầu tư hợp lý, nhằm tránh việc trượt giá và các yếu tố biến động giá bất thường.

Dưới đây, Tác giả xin phép đưa ra khái toán một công trình Nhà ở thu nhập thấp ở Hà Nội, với việc so sánh và tính toán với một công trình nhà ở thương mại theo Suất đầu tư công trình xây dựng nhà ở do Bộ xây dựng công bố, với phần nhà thu nhập thấp có tính đến các yếu tố giảm thiểu chi phí như đã đưa ra ở trên:

Ở bảng trên, giả sử công trình là một tòa nhà có diện tích xây dựng khoảng 2.000m2, Nhà cao từ 6-8 tầng, không tầng hầm. Tạm khái toán giá thành tối đa cho 1m2 sàn xây dựng chưa tính đến chi phí đất và thuế Giá trị gia tăng.

Nếu Chủ đầu tư có các giải pháp hợp lý như đã nói ở trên thì ít nhất cũng có thể giảm được 20% chi phí so với xây dựng một công trình nhà thương mại. Mặt khác, nếu Chủ đầu tư thực sự được hưởng các ưu đãi từ nhà nước, giảm thiểu chi phí đầu tư về hạ tầng, chi phí lãi vay, giảm được các chi phí liên quan đến thủ tục đầu tư thì giá nhà thu nhập thấp sẽ thực sự thấp hơn nữa như mong đợi của người dân.

            Lê Vinh

Những thuận lợi và khó khăn trong khâu chuẩn bị đầu tư dự án Liên doanh, Liên kết

(Bài viết được chỉnh sửa và đăng trên ấn phẩm Kinh tế xây dựng số 4-2011 của Viện Kinh tế XD- Bộ xây dựng)

Trong những năm qua, cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam, hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản cũng hết sức sôi động, mỗi năm có nhiều hơn các công ty tham gia vào lĩnh vực này, gồm cả các nhà đầu tư chuyên nghiệp tư nước ngoài và các doanh nghiệp trong nước. Các dự án bất động sản được triển khai khắp nơi, đặc biệt là tại hai thành phố lớn TP Hồ Chí Minh và Hà Nội . Tính cạnh tranh trong hoạt động tìm kiếm dự án cũng như kinh doanh sản phẩm cũng diễn ra mạnh mẽ hơn giữa các doanh nghiệp, chính vì vậy, việc liên doanh, liên kết giữa các Nhà đầu tư để thực hiện các dự án ngày càng trở nên phổ biến. Ưu thế rõ ràng nhất của mô hình này là sự kết hợp điểm mạnh của các doanh nghiệp như nguồn vốn, khả năng quản lý dự án hay có sẵn quyền sử dụng đất vv…

2. Các mô hình liên kết phổ biến:

a, Góp vốn thành lập pháp nhân mới:

            Theo Luật doanh nghiệp và Luật đầu tư, các đơn vị góp vốn có thể cùng lập nên một doanh nghiệp mới để đại diện cho các bên chịu trách nhiệm trong việc triển khai dự án liên doanh, liên kết.

*Ưu điểm: Khi pháp nhân mới được thành lập, đơn vị này sẽ đại diện cho các đơn vị góp vốn thực hiện mọi công việc liên quan đến việc triển khai dự án, như vậy lúc đó các bên góp vốn chỉ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo phương án đã được các bên thống nhất. Việc hạch toán các chi phí liên quan dự án dễ dàng hơn do đơn vị được thành lập có con dấu, có tư cách pháp nhân để thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước và các bên liên quan; Ngoài ra, việc tổ chức quản lý dự án thuận lợi hơn so với mô hình khác vì công ty mới được thành lập sẽ là Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện các nghiệp vụ quản lý dự án theo đúng quy định của pháp luật.

*Nhược điểm: Thành lập công ty mới là phải tổ chức bộ máy nhân sự riêng, do đó năng lực kinh nghiệm sẽ có nhiều hạn chế và mất thời gian để bộ máy công ty đó đi vào ổn định với các phòng ban chức năng có thể thực hiện triển khai dự án. Bên cạnh đó, thông thường các đơn vị liên doanh liên kết có thể chỉ thực hiện một dự án, do vậy khả năng lớn sau khi thực hiện xong dự án, công ty đã thành lập sẽ phải giải thể, như vậy hình thức này chỉ áp dụng cho những dự án quy mô lớn, thời gian thực hiện kéo dài hoặc tính đến khả năng có thể tìm kiếm đầu tư các dự án khác.

b, Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC):

            Hợp đồng hợp tác kinh doanh là mô hình khá phổ biến hiện nay, khi đó các bên tham gia góp vốn đầu tư vào dự án sẽ cùng nhau thỏa thuận và thống nhất ký vào một bản hợp đồng trong đó có đầy đủ các điều khoản về tỷ lệ góp vốn, phương thức hạch toán, các quyền lợi và nghĩa vụ của các bên góp vốn vv…

*Ưu điểm: Nếu các bên sớm đồng thuận được tỷ lệ góp vốn (thường đồng nghĩa với tỷ lệ phân chia lợi nhuận) thì hợp đồng sẽ nhanh chóng được ký kết. Việc ký kết hợp đồng này các thuận lợi nếu chỉ có 2 đơn vị góp vốn và dự án có quy mô nhỏ.

*Nhược điểm: Nhiều điều khoản quan trọng của hợp đồng hợp tác cần thông qua Đại hội cổ đông hoặc ít nhất là Hội đồng quản trị của các bên, do vậy có thể phải tiến hành một đại hội cổ đông bất thường để thông qua nội dung của hợp đồng, việc ký hợp đồng có thể bị chậm hơn dự kiến.

Việc tổ chức thực hiện dự án sẽ có nhiều vướng mắc do Hợp đồng hợp tác sẽ giao cho 1 bên đại diện trực tiếp thực hiện dự án nhưng các bên luôn có cơ chế giám sát; Bên trực tiếp thực hiện dự án sẽ phải thông qua các bên còn lại khi có những sự điều chỉnh liên quan đến quá trình triển khai dự án.

Ngày càng nhiều dự án liên danh liên kết. Ảnh: Royal City

2. Những thuận lợi, khó khăn:

a, Thuận lợi:

Thông thường sẽ có một đơn vị có vị trí đất đẹp có thể triển khai dự án, trong khi các bên còn lại sẽ có tài chính mạnh và năng lực quản lý dự án, đó chính là lợi thế của mỗi bên khi tham gia triển khai dự án; Đối với các dự án mà một đơn vị đã có sẵn đất, việc triển khai dự án sẽ rất nhanh do không cần phải giải phóng mặt bằng;

Một thuận lợi nữa là các bên đều mong muốn triển khai nhanh dự án để đảm bảo yếu tố cạnh tranh trên thị trường và mục đích lợi nhuận tối đa cho dự án.

b, Khó khăn, tồn tại:

Việc thương lượng phân chia tỷ lệ góp vốn đồng nghĩa với tỷ lệ lợi nhuận được hưởng sẽ kéo dài vì bên nào cũng muốn có nhiều quyền lợi, việc làm sao cân bằng hài hòa được quyền lợi của mỗi bên sẽ dẫn đến việc chậm ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh. Về sau, nếu có việc điều chỉnh tỷ lệ góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh sẽ không dễ, vì trong quá trình triển khai dự án có thể có những sự biến động làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên góp vốn.

Do có ít nhất hai đơn vị tham gia nên việc làm việc với các Sở ban ngành về các thủ tục liên quan đến thực hiện dự án sẽ gặp nhiều khó khăn hơn do nhiều văn bản giấy tờ cần có đại diện của các bên góp vốn;

Việc phê duyệt dự án phải có tất cả các bên góp vốn (hợp doanh) cùng phê duyệt cũng là một trở ngại gây chậm quá trình thực hiện dự án.

3. Kinh nghiệm rút ra:

–      Ngay từ khi ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh, các bên cần phải thỏa thuận rõ ràng, chi tiết các điều khoản trên cơ sở bình đẳng về quyền lợi và tuân thủ đúng quy định của pháp luật, tránh việc về sau xảy ra những tranh chấp về quyền lợi gây ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án và tinh thần hợp tác của liên doanh.

–      Cần lập ra một quy trình thực hiện chuẩn bị thực hiện đầu tư, khai thác cho dự án thật rõ ràng, rành mạch. Để làm được điều đó cần hiểu rõ những quy định của pháp luật cũng như các quy định của Bộ, UBND tỉnh, thành phố và các Sở ban ngành. Khi đó, dự án mới có khả năng triển khai nhanh và hiệu quả.

Lê Vinh