Tính diện tích căn hộ theo thông thủy: khách hàng được và mất gì?

Vừa qua Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD điều chỉnh cách tính diện tích căn hộ đã được ban hành tại Thông tư 16/2010/TT-BXD. Cụ thể, bãi bỏ hai cách tính được nêu trong Thông tư 16/2010, ban hành cách tính mới duy nhất và gọi cách tính đó là thông thủy.

Cách tính này được Bộ xây dựng mô tả khá chi tiết bằng một hình căn hộ mẫu, cụ thể diện tích sẽ được tính bao gồm: Phần lọt lòng trong căn hộ (bao gồm cả tường ngăn chia các phòng), các phần sở hữu chung như Tường ngăn chia căn hộ, Tường giữa căn hộ với hành lang, Cột chịu lực, Hộp kỹ thuật đều được loại bỏ khỏi diện tích này.

 

Cách tính mới này sẽ hạn chế việc tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư trong thời gian qua về phần sỡ hữu chung – riêng được đưa vào giá bán. Tuy nhiên dễ dàng nhận thấy, với cách tính mới này, cảm giác về căn hộ chúng ta mua được sẽ bé đi, và giá bán sẽ phải cao lên, vì dù thế nào đi nữa, tổng chi phí đầu tư cho công trình của Chủ đầu tư là không đổi, và đương nhiên họ phải đẩy giá bán lên là chắc chắn nếu muốn duy trì yếu tố lợi nhuận.

            Vậy, với cách tính mới chúng ta sẽ có những cái lợi và cái hại gì?

Trước hết là những mặt lợi

Dễ dàng kiểm tra diện tích thực tế

Với cách đo theo thông thủy, chúng ta chỉ cần một chiếc thước dây là có thể đo được diện tích lọt lòng của căn hộ, bởi nó được tính từ mép tường đến mép tường, mép cột. Khác với trước đây, tính từ tim tường đến tim tường, mà mắt thường thì chẳng nhìn thấy được tim ở đâu. Do vậy, với cách tính mới này, khác hàng lúc nhận nhà có thể khiếu nại ngay với Chủ đầu tư nếu thấy thực tế căn hộ có diện tích bé hơn.

            Chất lượng hoàn thiện sẽ tốt hơn

Thông thường khi xây dựng, do cốp pha không tốt,hiều nhà thầu đổ bê tông cột, vách có thể bị phình to hơn thiết kế, xây tường nếu kỹ thuật xây không ổn sẽ làm tường hơn cong, nghiêng… Để khắc phục, nhà thầu thường dùng vữa trát bù lên, làm cho cột, tường dày hơn so với thiết kế. Với cách tính diện tích mới, nếu hoàn thiện theo kiểu đó sẽ bất lợi cho Chủ đầu tư khi Khách hàng đo lại diện tích, do vậy việc Chủ đầu tư sẽ khắt khe hơn trong yêu cầu hoàn thiện với Nhà thầu là điều chắc chắn. Và điều đó có lợi cho khách hàng, ít nhất là trong việc bố trí nội thất về sau.

Phí quản lý chung cư sẽ có vẻ công bằng hơn

Đa phần phí dịch vụ chung cư hiện nay đều được tính theo diện tích căn hộ, tức căn to thì đóng nhiều tiền, căn bé đóng ít tiền, mà đa phần căn hộ to đều nằm ở góc tòa nhà, nơi phải “ăn” nhiều cột, hộp kỹ thuật vào diện tích nhất. Với cách tính mới, đương nhiên những cư dân mua căn góc sẽ đỡ phải đóng thêm phí cho những cái cột, hộp kỹ thuật khổng lồ kia.

Cũng có ý kiến cho rằng, những người trên cùng một tòa nhà, nếu mua căn hộ sau ngày Thông tư 03/2014 có hiệu lực sẽ phải đóng phí dịch vụ ít hơn là không chính xác. Chủ đầu tư đương nhiên sẽ tìm cách điều chỉnh phí dịch vụ theo tỷ lệ nghịch để đảm bảo công bằng giữa các hộ dân.

Sẽ không còn lo tranh chấp – kiện tụng

Lâu nay với cách tính diện tích theo kiểu tim – tim, thậm chí còn có Chủ đầu tư lách luật tính theo kiểu phủ bì, gây nhiều tranh cãi, kiện tụng giữa người mua và người bán thì hy vọng với Thông tư 03/2014 sẽ hạn chế những việc này. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý nhà nước cần nghiêm túc hơn trong việc xử lý các Chủ đầu tư cố tình vi phạm, vì theo Pháp luật bảo vệ người tiêu dùng hiện nay, hợp đồng mua bán căn hộ là một trong những loại hợp đồng phải đăng ký mẫu với Cục quản lý cạnh tranh, tuy nhiên nhiều Chủ đầu tư vẫn lơ đi, ban hành một mẫu riêng với những cách tính diện tích hay điều khoản bất lợi cho khách hàng nhưng không hề bị kiểm tra, xử lý. Đó mới là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp dai dẳng lâu nay.

 

Và đâu là những mặt hại?

            Diện tích ghi trong sổ hồng sẽ bé đi

            Với cách tính diện tích mới, phần cột hộp chiếm trong căn hộ sẽ là từ 5-10m2 sẽ bị loại ra, và đương nhiên diện tích ghi trong giấy chứng nhận nhà ở sẽ bé lại theo cách tính thông thủy này. Dân ta ai cũng muốn khoe nhà mình to, rộng, giờ tự nhiên bé lại cũng thấy buồn, mang sổ đi vay mượn, cầm cố cũng sẽ được ít tiền hơn là chắc chắn. Vậy thì cách tính diện tích theo tim – tim hay phủ bì xét về mặt tâm lý sẽ có lợi hơn

            Và với cách tính mới này, nhiều căn hộ xấp xỉ 50m2 sau khi đo lại sẽ chỉ còn từ 42-45m2, chưa đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận nhà ở theo Luật nhà ở 2005. Đây cũng là một vấn đề đáng lo ngại.

            Giá mua mỗi m2 căn hộ sẽ lớn hơn, sẽ khó tiếp cận gói vay ưu đãi

            Ở Hà Nội, các căn hộ có giá bán dưới 15 triệu đồng (gồm VAT và phí bảo trì) là khá hiếm, bây giờ cách tính căn hộ theo thông thủy sẽ làm cho diện tích này tăng lên khoảng 8-10%, điều này có nghĩa là cơ hội cho những khách hàng muốn tiếp cận gói vay ưu đãi 30.000 tỷ của Nhà nước càng trở nên khó khăn hơn. Và gói 30.000 tỷ vẫn là món quà được treo trên cột mỡ với nhiều người đang có nhu cầu thực sự về nhà ở.

            Hết sở hữu với tường bao, cột – có nghĩa bạn không được can thiệp vào nó?

            Liệu có một lúc nào đó, tự dưng Chủ đầu tư lại ngăn cản bạn đóng đinh lên tường, khoan vào cột, đục tường đi lại dây điện không nhỉ? Rất có thể lắm chứ, những phần này thuộc vào sở hữu chung, có nghĩa nếu bạn can thiệp vào là “vi phạm” của chung. Trên thực tế, toàn bộ hệ thống điện, nước, công tắc điện, ổ cắm luôn nằm trong tường mà lại không bán cho Khách hàng, vậy theo tôi là không thực sự phù hợp. Biết đâu đó có một ngày lại có những tranh chấp vẫn tiếp diễn.

Advertisements

[Tản mạn] Đâu chỉ có ngành Xây dựng mới khó khăn!

Bài đăng trên diễn đàn giaxaydung.vn: http://www.giaxaydung.vn/diendan/f216/%5Btan-man%5D-dau-chi-co-nganh-xay-dung-moi-kho-khan-121101.html

Lâu lâu vào diễn đàn thấy không khí có vẻ vắng lặng lạ thường, tâm trạng của diễn đàn GXD và các thành viên lúc này có vẻ như đang trầm buồn về sự “chững lại đến nghẹt thở” của các dự án, các công trình xây dựng. Chủ đầu tư làm gì còn tiền để đầu tư, cũng vì dân làm gì có tiền để mua bất động sản, vì ngân hàng không dám cho doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư vay, vì Chính phủ cũng đang trong cơn “bí bách”, vì Nhà nước thiếu vốn trầm trọng nên đầu tư công dừng gần hết…Mọi người trầm buồn cũng vì lo bát cơm cho gia đình, cho mình sẽ vơi đi khi mà lương chậm hoặc tệ hơn là bị sai thải?
Ai đó có ý định đổi nghề không nhỉ? Mình nhớ câu hỏi cũng là một topic được bàn tán và thảo luận sôi nổi cách đây vài tháng của thành viên Diep Thanh.
Theo mình không đơn giản cứ đổi nghề là sẽ khá hơn được, đơn giản vì nền kinh tế đang rơi vào suy thoái chung, làm gì có cái ngành nào phát triển mà muốn sang đó làm?

Ngân hàng chẳng hạn?
Ngành ngân hàng cũng đang rơi vào tình trạng khó khăn khi mà các chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng phải chững lại, mà doanh nghiệp khó thì ngân hàng đâu có khá khẩm gì, nợ xấu đang tăng vọt. Hồi đầu thì mong dân gửi tiền, lôi kéo bằng đủ cách vì NHNN áp “trần” thấp, giờ thì thừa tiền rồi chẳng biết cho ai vay, thấy suốt ngày mời mọc mọi người cũng như DN vay nhưng người ta cũng đang rơi vào một trong 2 trạng thái: vay để làm gì và lấy gì để thế chấp cho vay? Rồi khủng hoảng thêm phần trầm trọng khi mà tin đồn về các vụ bắt bớ đang liên tiếp xảy ra, có vẻ như liên quan đến một cuộc “tự phê bình và phê bình” đang diễn ra ở tầng lớp cấp cao…
Có ai muốn bỏ nghề xây dựng sang ngân hàng làm không nhỉ?

Chứng khoán chẳng hạn?
Ba năm qua chứng khoán ngày càng thê thảm, đói càng thêm đói khi mà thị trường cứ ì ạch bò qua cơn dốc rồi lại lao xuống bờ vực thẳm. Cách nhà đầu tư từ chỗ ngồi chém gió lời gấp 3, gấp 4, toạc mồm toạc mỏ, đi chơi tháng tư tháng năm giờ thì ngồi khóc ròng. Không khóc sao được khi mà chỉ có 3-4 phiên thôi, vụ bắt ông bầu tóc bạc nổi tiếng trong bóng đá cũng làm thị trường mất đi khoảng 5 tỷ USD, ôi thôi 100.000 tỷ chứ có ít đâu.

Có ai dám bỏ nghề xây dựng sang chứng khoán làm không nhỉ?
Kinh doanh bán lẻ và nhà hàng chẳng hạn?
Ông bạn mình bỏ gần 300 triệu ra mở nhà hàng con con, cứ gọi là quán đi cho tiện. Chưa đầy 2 tháng sau đóng cửa vì đơn giản là chỉ có toàn khách quen, đến ăn ủng hộ một vài lần rồi cũng xin…kiếu! Tiền đâu mà ăn uống! Hay nhậu như dân xây dựng thì cũng còn tiền đâu mà ăn với uống nữa? Nhà thầu làm gì được thanh toán đâu mà mới tư vấn với Chủ đầu tư đi uống bia mỗi chiều?…
Bà chủ cửa hàng quần áo ở Phố Chùa Bộc (HN) than vãn: “Ngày xưa bọn chị kiếm 100 tr tiền lãi mỗi tháng ngon lành, giờ thì phải bù 20-30 triệu mỗi tháng tiền thuê nhà, thuê nhân viên, kiểu này chắc cũng giả cửa hàng, đóng cửa một thời gian thôi”. Đâu đâu cũng thấy người ta đóng cửa, treo biển “Cho thuê của hàng” nhưng chẳng thấy ai thuê cả.
Có ai đang thích kinh doanh mà có ý định bỏ nghề xây dựng?

Là nông nghiệp chẳng hạn?
Nào là dịch bệnh, nào là thiên tai, đó là những rủi ro luôn song hành cùng nghề Nông nghiệp. Rau càng lúc càng đắt nhưng chẳng ai còn muốn trồng, thịt càng ngày càng làm người ta sợ, người mua thì sợ ăn, người nuôi thì sợ ế, sợ dịch.
Cái nghề xuất khẩu cá Basa thịnh vượng thế giờ cũng chìm trong nợ nần, phá sản.
Lúa gạo người ta cần thế mà giờ cũng rớt giá thê thảm.
Cá phê, cao su, hồ tiêu… nông lâm sản giá cả cứ rập rình như đồ thị hình sin, lại thêm anh nhà buôn Trung Quả thi thoảng mua rất đắt phá thị trường rồi chuồn thẳng.
Có ai chịu được sự vất vả để chuyển sang làm nông nghiệp?
…..

Nghề “hành là chính” chẳng hạn?
Mình thấy mấy anh cán bộ hành chính của Sở ban ngành đợt này cũng thấy buồn buồn, hồi trước cứ đến “Tết” là cửa quan vui tươi lắm, kể cả “tết thiếu nhi”. Thế mà giờ quang cảnh ảm đạm. Doanh nghiệp khó thế, lộc lá sao mà đến cửa quan nhiều như trước được! Kể mà sống bằng lương như nghề “hành là chính” thì cũng khổ!

Túm lại là kinh tế chung quá khó khăn, thậm chí đang có tin vỉa hè là Chính phủ đang có ý định xin cứu trợ từ IMF và NHTG, có thể chỉ là tin đồn nhưng biết đâu được? Nghĩ cũng lo, nhưng được cái dân ta vẫn vui vẻ lạc quan từ xưa (Thế giới bảo thế chứ không phải ta tự nhận nhé).
Thôi thì mình viết bài viết này theo ngẫu hứng suy nghĩ cũng là mong anh em ta đừng buồn, lạc quan để mong rằng một lúc nào đó kinh tế sẽ phục hồi. Và đương nhiên ngành xây dựng cơ bản sẽ đi trước một bước trong sự phục hồi chung đó!
Đừng vì khó khăn mà bỏ nghề anh em nhé!
“Qua cơn bĩ cực đến hồi thái lai”
Chúc các anh em may mắn!

Hà Nội gấp đôi TP. Hồ Chí Minh và câu chuyện về thủ tục hành chính

Hà Nội là thủ đô của đất nước, là thành phố lớn nhất miền Bắc

Tp Hồ Chí Minh thì đương nhiên lớn nhất miền Nam và cũng lớn nhất nước ta rồi!

Tự nhiên ngồi nghĩ thấy Hà Nội có vài cái gấp đôi TP Hồ Chí Minh, ta thử điểm qua nhé?

Chỉ số PCI gấp đôi

PCI là chỉ số đánh giá và xếp hạng chính quyền các tỉnh, thành của Việt Nam trong việc xây dựng môi trường kinh doanh thuận lợi cho việc phát triển doanh nghiệp dân doanh. Chỉ số này đánh giá bằng cách khảo sát từ các doanh nghiệp, đối tượng thường phải tiếp xúc với chính quyền để giải quyết các công việc mà thường được nhà nước gọi là “thủ tục hành chính”.Và năm 2010, Hà Nội được xếp hạng 43, trong khi TP Hồ Chí Minh là 23, cũng suýt soát gấp đôi. Có điều, thật đáng buồn nếu ở đây, trị số này càng cao thì năng lực cạnh tranh, thu hút đầu tư và điểm cảm tình của người dân với chính quyền càng thấp!

Vậy tại sao năng lực chỉ số đánh giá năng lực cạnh tranh Hà Nội thấp như thế? Dù đáng ra Hà Nội phải là đầu tàu về kinh tế của Miền Bắc. Điều này cũng có thể hơi khó giải thích, nhưng thực tế dễ nhận ra là khi tiếp xúc làm việc với các cấp hành chính ở Hà Nội thực sự chưa bao giờ người dân được hài lòng và giải quyết được một công việc gì đó thuận lợi, cần có một chút “dầu mỡ” để “bôi trơn”.

Một ví dụ: Trên diễn đàn Giá xây dựng, có một số thành viên chia sẻ nỗi khổ khi đi xin cấp các chứng chỉ hành nghề tại Sở xây dựng. Đa phần đều than vãn về việc dù đã thực hiện chính sách một cửa nhưng để qua được cái cửa này hết sức vất vả, bạn có thể sẽ phải xin sếp nghỉ nhiều lần trong giờ hành chính để lên Sở và cố gắng vượt qua cái cửa đó. Chưa kể các chi phí đi lại và sự giảm sút sức khỏe thần kinh do ảnh hưởng của trạng thái mà người ta gọi là ức chế. Nhưng cũng nhiều người sẻ chia: Muốn nhanh thì phải biết cách, đó chính là việc quy đổi các chi phí tốn kém đi lại đó nhân với một hệ số và quy đổi thành “chi phí bôi trơn” để có thể trôi qua cửa một cách dễ dàng.

Suy cho cùng, để sống được ở Hà Nội phải như thế, phải hiểu mình hiểu người và lâu lâu chẳng ai khác chính mình tự hạ bậc xếp hạng chỉ số PCI của thủ đô yêu dấu!

Giá nhà ở gấp đôi

Cách đây vài tháng, mình có dịp vào TP Hồ Chí Minh vô tình nhìn thấy trên một tòa nhà ven sông Sài Gòn có đăng quảng cáo “giá nhà ưu đãi, hỗ trợ tối đa”. Hỏi ra thì giá chung cư ở một khu tương đối đẹp như thế chỉ 12-13 triệu đồng/m2, gần như sẽ vào ở được luôn. Trong khi nếu bạn ở Hà Nội, để vào ở được luôn tối thiểu phải bỏ ra gấp đôi giá như thế để. Ví dụ như bạn có thể mua 1 căn hộ ở Việt Hưng, Xa La với giá 24-26 triệu/m2, đây là những khu gần như được coi là rìa của Trung tâm Hà Nội.

Thực ra đây là câu chuyện của thị trường, nhưng sẽ ngạc nhiên nếu chúng ta biết rằng ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh giá để đầu vào để tạo ra sản phẩm căn hộ không quá khác biệt. Nguồn vật liệu, nhân lực, máy móc và nhiều chi phí khác cơ bản là tương đồng.

Có một căn hộ dù ở ngoại ô thế này cũng là mơ ước lớn của nhiều người ở Hà Nội

Nhiều chuyên gia đã giải thích về giá căn hộ cao hơn Hà Nội cao hơn nhiều Thành phố Hồ Chí Minh, và có thể để ý mấy nguyên nhân sau:

–          Ở thành phố miền Nam, chi phí bỏ ra để có một quỹ đất phục vụ đầu tư thấp hơn nhiều so với Hà Nội, dù giá đất được ban hành trong Bảng giá đất của hai thành phố là không chênh nhau nhiều. Vậy chi phí này là những chi phí gì? Điều đó thì chỉ những nhà đầu tư tại Hà Nội mới có thể biết được, vì dù sao ở Hà Nội, mỗi tấc đất là một tấc vàng, và ai ai cũng biết, để sở hữu được một tấc vàng thì khó đến nhường nào.

–          Hà Nội là trung tâm của đất nước, là nơi tập trung “của cải” những đại gia giàu có hoặc kể cả không giàu có lắm, những nguồn tiền không biết từ đâu nhưng nhiều như nước, cứ đổ về đây mua đất. Nhà giàu thì đầu cơ hàng chục, hàng trăm miếng. Các hộ gia đình có điều kiện vừa vừa, nhưng là quan chức nhỏ ở các cấp tỉnh, cấp huyện cũng gắng kiếm miếng nho nhỏ hoặc chí ít là một hai căn hộ chung cư cho con ra Hà Nội học. Cầu vượt quá so với cung, hoàn toàn vẫn là yếu tố thị trường.

–          Ở Hà Nội, các công ty tư nhân thực hiện đầu tư chưa nhiều như TP Hồ Chí Minh, bởi đất đai được Thành Phố giao khá nhiều cho các Tập đoàn, Tổng công ty Nhà nước thực hiện đầu tư. Và thủ tục đầu tư ở các công ty nhà nước bao giờ cũng có chi phí lớn hơn so với công ty tư nhân trong việc xây dựng các quy trình đầu tư, lựa chọn nhà thầu, lựa chọn vật liệu (so về độ tiết kiệm và hiệu quả).

Suy cho cùng, Hà Nội quá màu mỡ cho những người muốn kiếm lợi từ thị trường Bất động sản. Nhà quản lý chính sách đất đai, quy hoạch; Nhà đầu tư; Nhà buôn…ai ai cũng giàu có. Chỉ có những người dân muốn có nhà là thấy khổ. Và đây có lẽ cũng là câu chuyện cần bàn về “ cải cách hành chính”

Lê Vinh