Chi phí biện pháp thi công – một phần của chi phí công trình

Các công trình ở Việt Nam ngày càng có quy mô lớn và phức tạp, để thi công được những công trình có độ phức tạp như thế đòi hỏi Nhà thầu phải có những biện pháp tổ chức thi công hiện đại cũng như tốn kém hơn các biện pháp truyền thống. Tuy nhiên hiện nay, nhiều nhà tư vấn lập dự toán cho Chủ đầu tư vẫn chưa chủ động đưa thêm phần chi phí vào Dự toán công trình. Bài viết này muốn phân tích về phần chi phí biện pháp thi công và lưu ý thêm với các Chủ đầu tư: đó là một phần chi phí công trình

Chi phí biện pháp chiếm 5-10% dự toán công trình

Biện pháp thi công tầng hầm bằng ép cừ Larsen kết hợp các thanh chống

Với việc thi công một tòa nhà có 2 tầng hầm như ảnh ở trên chẳng hạn, các nhà thầu thường lựa chọn các biện pháp thi công phổ biến như Ép cừ, thi công đào đất rồi bắt đầu thi công từ dưới lên trên hoặc thi công bằng Top-Down. Dù biện pháp nào đi nữa thì có rất nhiều công tác phát sinh ngoài dự toán. Chẳng hạn như biện pháp thi công ép cừ như trên, khi lập dự toán, đơn vị tư vấn có thể bỏ qua các công tác rất phổ biến như:

–         Thuê hoặc Mua cừ Larsen; Ép + nhổ cừ Larsen

–         Mua các thanh thép hình + gia công lắp dựng hệ giằng chống cừ

–         Hệ thang lên xuống thi công

Ngoài ra để thi công một hệ móng + tầng hầm như trên, nhà thầu có thể phải có thêm đường công vụ sử dụng thép tấm, cầu rửa xe đảm bảo vệ sinh môi trường, hệ móng cọc nhồi hoặc móng cọc ép của cẩu tháp vv…

Thi công cốp pha tại dự án Donphin Palaza, Từ Liêm, Hà Nội. Ảnh: Thanh Tuấn

Ở một ví dụ khác, trong hình ảnh chụp lại ở dự án Donphin Palaza tại Hà Nội, có thể thấy biện pháp thi công cốp pha vách ở đây được thi công bằng biện pháp trượt, đồng thời ngay bên cạnh là một hệ cốp pha được lắp dựng thông tầng với chiều cao gần 20m để thi công sàn tầng 5. Với việc thi công như trên, nhà thầu phải đầu tư một hệ thống cốp pha có nhiều điểm khác với định mức nhà nước đã công bố. Đồng thời với việc đó, giá thành thi công sẽ cao hơn nhiều. Cụ thể, với giá 1m2 ván khuôn của phần dần chuyển (sàn thông tầng) ở trên được nhà thầu chào thầu khoảng hơn 1,7 triệu đồng, trong khi nếu chào theo định mức nhà nước thì chỉ vào khoảng hơn 170 nghìn đồng  bằng 1/10 lần)

Như vậy, có thể khẳng định chi phí biện pháp thi công chiếm một phần khá lớn trong giá trị của cả gói thầu, có khi lên đến 10% hoặc hơn. Nếu trong quá trình phê duyệt dự toán, Chủ đầu tư không chủ động đưa các chi phí này vào sẽ làm cho việc đấu thầu của các nhà thầu vượt giá gói thầu được duyệt hoặc nếu Nhà thầu coi đây là phần khối lượng thừa thiếu của gói thầu thì về sau sẽ gây ra việc vượt Tổng dự toán hoặc Tổng mức đầu tư được duyệt.

Giải pháp?

Có nhiều đơn vị tư vấn và Chủ đầu tư giải thích rằng, khi thiết kế thì chưa thể lập dự toán cụ thể vì đâu biết nhà thầu sẽ lựa chọn biện pháp thi công nào khi chào thầu. Điều này là đúng, tuy nhiên để xử lý cũng không khó, chủ đầu tư có thể chủ động phê duyệt thêm một phần chi phí biện pháp thi công coi như phần dự phòng vào tổng dự toán hoặc dự toán phê duyệt. Ví dụ: thêm một đầu công việc hoặc một khoản chi phí biện pháp với giá trị tạm tính bằng 5-10% giá trị của phần dự toán thông thường ở trên.

Lê Vinh

Advertisements

Câu hỏi về Thanh Quyết toán và Đấu thầu:

Một bạn có hòm thư ksxd.duonghai@…. có hỏi về việc thanh toán HĐ điều chỉnh giá như sau:

Ví dụ có 1 hợp đồng đơn giá điều chỉnh cho 1 gói gồm: cọc khoan nhồi, tường barret, móng, …….
E  đã thi công xong giai đoạn phần cọc khoan nhồi, tường barret
Trong thực tế:
1. KL thực tế thi công (có kl của đầu mục công việc lớn hơn khối lượng theo HĐ, có kl của đầu mục lại nhỏ hơn KL  theo HĐ)
2. Đã thanh toán được 2 đợt với Khối lượng thanh toán theo thiết kế( chủ trương thanh toán của CĐT)
Nay CĐT đưa phần kl chênh giữa thực tế thi công và KL thanh toán theo thiết kế của 2 đợtthanh toán trên thành KL phát sinh vậy theo anh là đúng hay sai(các đầu việc thanh toán theo đúng hợp đồng)
Ghi chú:
Đã ký Biên bản bàn giao giai đoạn thi công
Lê Vinh có ý kiến trả lời bạn như sau:
Vấn đề là HĐ đơn giá điều chỉnh, tức:

– KL theo KL thực tế thi công
– Đơn giá theo thời điểm nghiệm thu
Vậy những KL đầu việc mà đã có trong Hồ sơ thiết kế ko thể gọi là KL PS được
KLPS chỉ xảy ra khi:
– CHủ đầu tư thay đổi thiết kế làm tăng giảm KL (ví dụ tăng từ 8 lên 10 cột, giảm từ 22 xuống 22 dầm…)
– Chủ đầu tư đầu tư thêm hạng mục mới (Ví dụ: nhà để xe, sân vườn, thêm nhà vệ sinh vv…)
Nói chung bạn cần tìm những khái niệm về KLPS và giải thích cho CĐT hiểu trong trường hợp này
Trường hợp thanh toán của bạn:
– Các đợt đã TT gọi là tt KL hoàn thành (TT nhanh)-> TT theo đúng KL và ĐG HĐ
– Đã có BB BGGĐ thì bây giờ sắp làm là TT giai đoạn hoặc Quyết toán luôn, và theo KL thực tế và Đơn giá thời điểm nghiệm thu
Chúc bạn thành công!
Một bạn có hòm thư: thanhts.hn@………..có hỏi như sau:
Em chào thầy, em là học viên lớp Lập  Hồ sơ thanh quyết toán ở bên công ty Giá Xây dựng
thầy ơi cho e hỏi trong nghị định 85, điều 40 quy định về chỉ định thầu với gói thầu xây lắp là giá gói thầu < 5 tỷ e vẫn chưa hiểu là giá gói thầu ở đây là giá trị xây lắp(chi phí xây dựng) sau thuế hay  giá này là tổng mức đầu tư(bao gồm các chi phí như :quản lý dự án, tư vấn giám sát, thiết kê….)? thầy giải thích cho em với, em cám ơn thầy
Lê Vinh xin có ý kiến trả lời bạn như sau:
Đã là gói thầu thì chỉ một khoản mục chi phí nào đó thôi em

ví dụ:
– Gói thầu xây lắp phần móng thì chỉ các chi phí XD phần mòng (Gxd móng)
– Gói thầu tư vấn giám sát phần thân thô (Thì chỉ là Gtvgs thân thô)
– Gói thầu bảo hiểm công trình thì chỉ là Bảo hiểm thôi
Em nhầm giữa Tổng mức đầu tư, Tổng dự toán với Giá trị gói thầu rồi
Giá trị gói thầu này lấy theo Kế hoạch đấu thầu, KHĐT xây dựng dựa trên các khoản mục chi phí trong tổng dự toán (nếu đã có) hoặc TMĐT (nếu chưa có Tổng dự toán) em nhé!
Chúc em thành công!

Các bước cơ bản thực hành trên phần mềm Dự toán Giá xây dựng (GXD)

Tài liệu được biên tập lần 4, tháng 2/2012 theo phiên bản mới của Phần mềm

Lời mở đầu:

Sau 3 năm xuất hiện, phần mềm dự toán Giá xây dựng (Sau đây gọi là  Dự toán GXD) đã để lại nhiều ấn tượng với người sử dụng trên khắp cả nước. Mọi người đã dần quen với việc sử dụng GXD để lập dự toán, làm hồ sơ dự thầu cũng như hồ sơ thanh quyết toán. Dù ra đời sau, nhưng với kinh nghiệm của một người có chuyên môn sâu trong lĩnh vực Kinh tế xây dựng cùng với tinh thần chịu khó lắng nghe, kiên trì cập nhật, tác giả phần mềm, Thạc sĩ Nguyễn Thế Anh đã tạo ra một thương hiệu sánh ngang với các phần mềm nổi tiếng trên thị trường xây dựng trong những năm qua.

Là một người thường xuyên sử dụng Phần mềm GXD phục vụ công việc cũng như thường xuyên được cùng với tác giả hướng dẫn thực hành cho các học viên lớp “Đo bóc tiên lượng và lập dự toán công trình” do Công ty Giá xây dựng tổ chức. Tôi đã dành thời gian biên tập Tài liệu này, với phần mô tả việc lập dự toán dưới dạng hình ảnh và chia thành các bước, ở các lần trước tài liệu đã giúp cho nhiều người mới tiếp xúc với dự toán hình dung được các công việc mình phải làm cũng như giúp nhanh chóng thuần thục xử lý trên Dự toán GXD.

Với việc Tác giả Nguyễn Thế Anh và Công ty Giá xây dựng cho ra đời phần mềm Dự toán GXD 2012. Tôi đã biên tập lại tài liệu này cho phù hợp với những cải tiến của phần mềm, để dành tặng cho các học viên đã và đang theo học lớp “Đo bóc tiên lượng và Lập dự toán công trình” do Công ty Giá xây dựng tổ chức, đồng thời dành tặng cho tất cả các bạn đang sử dụng Dự toán GXD.

Ngoài tài liệu này, các bạn cũng có thể đọc phần Hướng dẫn sử dụng luôn được cập nhật theo các phiên bản (file hdsd.chm tích hợp sẵn kèm theo) để nắm rõ hơn tất cả các tính năng của phần mềm  dự toán GXD.

Tài liệu gồm các phần sau:

Phần 1: Hướng dẫn lập dự toán theo Phương pháp sử dụng Đơn giá địa phương

Giúp các bạn thao tác lập dự toán theo hướng sử dụng đơn giá công bố của các địa phương

Phần 2: Hướng dẫn lập dự toán theo Phương pháp xây dựng Đơn giá công trình

Giúp các bạn thao tác lập dự toán theo Định mức và đơn giá thời điểm hiện tại tại công trình

Phần 3: Tìm hiểu một số vấn đề khác trong phần mềm Dự toán GXD

Giải thích các tiện ích, các tính năng cũng như các lệnh kết nối của phần mềm, sử dụng chúng với mục đích gì và khi nào sẽ sử dụng.

Tài liệu hoàn thành nhờ hợp tác giúp đỡ của tác giả phần mềm dự toán GXD, Ths.Nguyễn Thế Anh – Phó giám đốc trung tâm thông tin, Viện Kinh tế xây dựng – BXD cũng như của Công ty CP Giá xây dựng. Với thời gian có hạn cũng như việc sử dụng và hiểu về phần mềm chưa hết, tài liệu không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong sự góp ý sửa đổi của độc giả. Mọi góp ý cho tài liệu xin các bạn gửi về địa chỉ mail: levinhxd@gmail.com. Xin trân trọng cảm ơn!

Tải file tại đây

 

Hỏi đáp Giá xây dựng: Lương tối thiểu chung và Lương tối thiểu vùng

Câu Hỏi: Thời gian vừa qua, trong quá trình làm dự toán, tôi chưa thấy vấn đề gì về phần mềm, nhưng có một câu hỏi mong được diễn đàn và thầy thế anh trả lời giúp, xin cảm ơn!
Khi học làm dự toán theo đơn giá địa phươn, thầy Lê Vinh có nói: ” hệ số nhân công = lương cơ bản hiện hành (khối doanh nghiệp)/ lương cơ bản thời điểm lập định mức và đơn giá.”
(VD: hiện tại thì  HSNC = 2.000.000/450.000=4,44444)
Nhưng khi tôi làm việc với kiểm toán trong công trình vốn ngân sách nhà nước, họ nói: “hệ số nhân công = lương cơ bản khối nhà nước/lương cơ bản thời điểm lập định mức và đơn giá (chưa phân 2 khối doanh nghiệp và nhà nước)”.
Vậy tôi muốn hỏi là có phải chia ra công trình vốn tư nhân và vốn nhà nước trong khi lập dự toán như vậy là đúng hay sai? và nếu không chi thì hệ số nhân công tính như thế nào cho đúng nhất?

Trả lời:

Trước hết ta cần hiểu rằng, nhân công trong Dự  toán chính là mức tiền lương trả cho những người công nhân lao động trực tiếp tạo ra sản phẩm xây dựng theo định mức đã được công bố.

Vậy vấn đề nằm ở chỗ, Lương nhân công đó được tính theo Quy định nào, theo mức lương nào?

1, Lương nhân công được tính theo Nghị định 204/2005 của Chính Phủ

Trong đó lương sẽ bao gồm lương cấp bậc và các khoản phụ cấp. Cả  lương cấp bậc và các khoản phụ cấp đều được tính theo lương tối thiểu (chung) Hồi đó  (năm 2005) chưa xuất hiện khái niệm lương tối thiểu vùng mà chỉ có 1 khái niệm duy nhất: Lương TT chung. (Bạn đang gọi nôm na là lương nhà nước).Kể  từ năm 2008, Nhà nước tách bạch 2 loại  lương: Lương TT chung và Lương TT vùng vàchúng vẫn tồn tại song song cho đến bây giờ. Thậm chí lương TT vùng còn được tách ra 2 loại hình doanh nghiệp (trong nước và FDI), cho đến năm 2011 mới gộp lại.

Bây giờ  ta sẽ phân biệt sơ bộ về  lương TT chung và Lương TT vùng mà như bạn tạm gọi là

Lương TT khu vực nhà nước và Lương TT khu vực doanh nghiệp. Thực ra bạn gọi chưa chuẩn vì Nhà nước thì vẫn có những doanh nghiệp NN .

*  Lương TT chung: Là lương TT để tính lương cho bộ phận làm việc công (Phục vụ bộ máy nhà nước), ví dụ  công chức, công an, bộ đội, giáo viên, vv..thuộc biên chế nhà nước hoặc ký HĐ với bộ máy công quyền. Vậy có thể hiểu dễ dàng, lương TT chung là lương trả cho những đối tượng hưởng lương từ Ngân sách nhà nước

*  Lương TT vùng: Là lương TT mà NN quy định các doanh nghiệp đang hoạt động trên đất nước Việt Nam  phải trả  cho người lao động. Và đương nhiên lương này lấy từ nguồn Ngân sách doanh nghiệp

2, Vậy Nhân công trong XD phải tính theo lương TT nào?

Hiện nay có ít nhất vài cách hiểu khác nhau về vấn đề này. Bởi trong NĐ 204/2005 nói rõ, các khoản phụ  cấp được tính theo Lương TT  “chung”. Chính vì cái từ  “chung” này làm cho mọi người nghĩ Lương CN cần được tính theo cả  lương TT chung (phụ  cấp) và lương TT vùng (Cấp bậc). Cho nên phần mềm GXD của anh Thế Anh mới có phân ra 2 loại lương là vì vậy.

Tuy nhiên nhiều người vẫn khẳng định, công nhân không thể hưởng theo lương TT chung được, vì hiện tại ngành xây dựng làm gì có công nhân nào được hưởng lương từ Ngân sách nhà nước? Có chăng là rất ít, vì nếu thế bạn phải tìm được nhà thầu là công ty TNHH NN mộtthành viên, trong đó bắt buộc công nhân đó thuộc biên chế nhà nước? Rất viển vông? Vậy thì tôi tạm thời khẳng định theo ý cá nhân: Lương nhân công xây dựng phải tính theo lương tối thiểu Vùng! Cách hiểu đó cũng hoàn toàn đúng nếu ta tiếp tục đọc các lập luận sau:

*Một người công nhân sống và làm ở nội thành Hà Nội sao có thể bằng lương 1 người sống và làm việc ở huyện nào đó ở Hà Nam hay Ninh Bình, phải hơn chứ, vì vùng nội thành HN (vùng 1) giá cả sinh hoạt đắt hơn huyện nào đó ở Hà Nam hay Ninh Bình chứ (vùng 4).

* Nếu để ý các quyết định điều chỉnh hệ số nhân công dự toán của Hà Nội mới đây nhất. Năm 2010 là 4462/2010/QD-UBND và 2011 là 4602/2011/QD-UBND thì đều thấy:

–  Nếu là vùng 1 với năm 2010: Hệ số = 2,178 (chính = 980/450)

–  Nếu là vùng 1 với năm 2011: Hệ số = 3 (chính = 1350/450)

Và các bạn lưu ý là Hệ số này là Hà Nội áp dụng cho công trình vốn ngân sách Nhà nước nhé!

Vậy mà ông kiểm toán căn cứ vào đâu nói Hệ số phải bằng lương TT chung/ Lương gốc. Thế thì chi phí nhân công ở Đống Đa (HN) bằng Bình Lục (Hà Nam) sao?

Vậy nhưng mới đây Đơn giá TP Hà Nội  lại phân ra 1 số khoản phụ cấp vẫn tính theo

lương TT chung (830k) và 1 số khoản lại tính theo lương TT vùng (2000). Vậy là họ đã xoay chiều cách hiểu theo nhóm bảo thủ. Tuy nhiên Đơn giá HN này ngay lập tức bị nhiều chuyên gia trong lĩnh vực dự  toán phản hồi là có nhiều vấn đề  trong cách tính toán, thậm chí bị coi là hơi cẩu thả. Xin tiếp tục được bình luận về vấn đề đó sau. Lúc nãy giờ đã tản mạn bàn về chuyện lương, chỉ để mong bạn hiểu rõ bản chất của vấn đề!Còn câu hỏi của bạn chỉ cần chú ý mấy vấn đề chính sau:

1, Công trình vốn NSNN thì thường phải tuân theo Hướng dẫn điều chỉnh dự toán của tỉnh nơi có công trình đó. Ví dụ Hà Nội thì 4602 hay 4462 như  tôi đã nêu ở  trên. Rất nhiều tỉnh ban hành hệ số này, bạn tham khảo trên mục văn bản Địa phương của Diễn đàn Giá xây dựng

2, Chỉ có công thức Knc = Lương TT vùng/ Lương TT gốc hoặc là Bạn phải tính lại Knc bằng cách tính lại Chi phí nhân công phân theo 2 loại nhân công như trong phần mềm GXD. Chứ ko có chuyện Knc = Lương TT chung/ Lương TT gốc

Hiểu chung hơn về vấn đề Điều chỉnh dự toán như sau:

1, Nhà nước điều chỉnh lương tối thiểu vùng thì thường Bộ xây dựng có văn bản hướng dẫn điều chỉnh dự  toán. Trước đây thì ban hành hẳn hệ số, bây giờ  thì giao việc đó cho các địa phương, các Tập đoàn, Tổng công ty vv..

2, Công trình ở đâu thì hệ số dự toán được tính theo lương tối thiểu ở địa phương đó

3, Nếu là công trình vốn Ngân sách NN thì thường Chủ đầu tư chờ hướng dẫn của Tỉnh, TP nơi có công trình đó

4, Nếu là công trình vốn Tư nhân hoặc <30% vốn NN thì thường Chủ đầu tư tự quyết định việc áp dụng (tất nhiên có sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn)

5, Nếu là gói thầu thì tùy thuộc sự chào thầu của Nhà thầu, và quá trình thực hiện theo hình thức hợp đồng (trọn gói, cố định hay điều chỉnh)

Mọi thắc mắc, bạn có thể gửi mail về levinhxd@gmail.com để trao đổi thêm!

Hà Nội, 14/02/2012

Lê Vinh – giaxaydung.vn

Hỏi đáp về Giá xây dựng: Tình huống thay đổi mã vữa

Hỏi: Hiện tại tôi đang dùng Dự toán GXD và có một thắc mắc muốn hỏi như sau.

khi tôi chạy các mã hiệu của phần xây trát , các mã không có chữ ở sau thì phân tích vật tư bình thường nhưng các mã có chữ ở sau lại không thể phân tích được.VD như mã hiệu AE.21214 thì phần PTVT kết xuất ra kết quả bình thường nhưng như mã : AE.22213A  lại không PTVT được.

xin chương trình giải đáp giúp.

Chân thành cảm ơn

Trả lời:

Mã hiệu bạn tra là cho công tác xây tường thẳng <=33, vữa XM mác 50

Hầu hết các tỉnh xây dựng mã AE.22213 thì đều xây dựng cho vữa XM mác 50 nhưng là cát mịn (cát đen xây). Tuy nhiên có một số tỉnh thêm chữ A phía sau với ý nghĩa là họ xây dựng thêm cấp phối cho công tác xây nhưng dùng cát vàng (cấp phối sẽ khác).

Đây là trường hợp đặc biệt riêng và trong CSDL của GXD , với các mã hiệu đặc biệt (ít gặp) như thế này, chưa xây dựng cấp phối phân tích vật tư riêng. Tuy nhiên bạn có thể xử lý bằng cách như sau:

1, Vẫn tra mã hiệu AE.22213 thay vì tra mã AE.22213A

2, Bạn cho hiện cột B trong bảng Du toan XD ra

Hiện cột chứa mã vữa trong Dự toán GXD

3, Đổi mã vữa B1223 (vữa XM cát mịn M50) thành  B1213 (Vữa XM cát vàng M50)

Cấp phối vữa thay đổi làm cho Đơn giá vật liệu thay đổi theo

Lúc này giá trị vật liệu cũng đã đổi theo mã vữa mới, bạn kiểm tra xem giá trị vật liệu mới có phù hợp giống mã AE.22213A không nhé

Hiện tại Phần mềm GXD đang triển khai xây dựng từ điển vật tư cũng như Phụ lục vữa riêng cho đơn giá từng tỉnh. Mong rằng những trường hợp như của bạn sẽ được giải quyết triệt để.

Chúc bạn thành công! (Lê Vinh)

Các giải pháp quản lý của Chủ đầu tư để giá nhà thu nhập thấp có thể thấp hơn nữa

Bài đăng trên ấn phẩm Kinh tế xây dựng số 3- 2011 của Viện Kinh tế xây dựng – Bộ xây dựng

Hiện nay nhà thu nhập thấp tại Hà Nội có mức giá từ 12-14 triệu đồng/1m2, tức là còn quá cao so với đại bộ phận người dân làm công ăn lương, vì với giá đó một căn hộ 60m2 thì cũng đã có giá gần 1 tỷ đồng. Trong khi chúng ta làm một phép tính sơ bộ, nếu 2 vợ chồng trẻ có mức thu nhập khá, tức để dành được 5 triệu/tháng thì cũng phải mất (5*12 tháng) *15 năm = 900 triệu mới có thể mua được (tạm quy về thời giá hiện tại).

Vậy về cơ bản, giá nhà ở Hà Nội là quá cao so với mức sống của người dân. Đó là một vấn đề nan giải mà các nhà quản lý phải nghiên cứu, đưa ra những chính sách phù hợp, tạo điều kiện cho người dân thu nhập thấp có thể có cơ hội sở hữu một căn hộ.

Bài viết này chỉ đứng trên góc độ quản lý của Chủ đầu tư, xem xét có những giải pháp quản lý gì để giảm chi phí đầu tư cho một căn hộ thu nhập thấp:

Để phân tích, ta sẽ mượn công thức tính tổng mức đầu tư theo Thông tư 04/2010/TT-BXD:

V= Gxd + Gtb + Gbt-tdc + Gqlda + Gtv + Gk + Gdp

Trong đó: Gxd:Chi phí xây dựng; Gtb:Chi phí thiết bị; Gbt-tdc: Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư; Gqlda: Chi phí quản lý dự án; Gtv: Chi phí tư vấn; Gk: Chi phí khác và Gdp: Chi phí dự phòng của dự án.

Riêng khoản chi phí Gbt-tđc với nhà thu nhập thấp phụ thuộc vào yếu tố nhà nước. Ta giả sử Chủ đầu tư được cấp một nguồn đất sạch, đồng thời được miễn hoàn toàn thuế đất vậy thì khoản chi phí này coi như không có.

1, Giảm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị:

Dự toán chi phí xây dựng được xác định trên cơ sở xác định khối lượng vật liệu, nhân công, máy thi công và các khoản chi phí đi kèm như trực tiếp phí khác, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế GTGT và nhà tạm phục vụ ở, điều hành thi công. Hiện nay, để giảm thiểu các chi phí xây dựng cho Nhà thu nhập thấp, Chủ đầu tư thường có các phương án sau:

+ Giảm độ cao công trình xây dựng ngay từ khâu quy hoạch, thiết kế. Ta biết rằng công trình càng nhiều tầng thì giải pháp nền móng yêu cầu càng cao. Ngoài ra còn phải thiết kế thêm tầng hầm nhằm phục vụ để xe, hệ thống trạm biến áp hay bơm dự phòng cũng phải có công suất lớn hơn. Do vậy chi phí bị đẩy lên rất cao, do vậy cần có giải pháp lựa chọn thiết kế với quy mô vừa phải, giảm thiểu các khoản chi phí trong quá trình xây dựng.

+ Tự thực hiện các gói thầu xây lắp: Hiện nay, rất nhiều Chủ đầu tư đi lên từ các nhà thầu, ở dưới luôn có các xí nghiệp hay đội xây lắp trực thuộc. Việc Chủ đầu tư tự thực hiện thi công xây lắp với các mức khoán hợp lý cho các tổ đội sẽ tiết kiệm được nhiều khoản chi phí trong xây dựng công trình.

+ Xây dựng nhà thu nhập thấp xen trong khu Nhà thương mại (Chính là giải pháp quản lý của Bộ xây dựng khi yêu cầu phải có quỹ đất 5% dành cho nhà ở xã hội trong Khu đô thị). Việc nhà thu nhập thấp được hưởng chung hạ tầng kỹ thuật chung với Nhà thương mại sẽ giúp giảm khoản chi phí hạ tầng chiếm trong chi phí xây dựng.

Nhà thu nhập thấp xen lẫn trong khu nhà thương mại. Ảnh: Lê Vinh

2, Tự thực hiện quản lý dự án hoặc một số gói thầu tư vấn:

Qua kinh nghiệm rút ra từ nhiều dự án cho thấy, nếu Chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện việc Quản lý dự án, hoặc tự thực hiện một số gói thầu như Tư vấn giám sát, Tư vấn mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, Tư vấn giám sát đánh giá dự án đầu tư vv… thì chi phí đầu tư cho công trình được giảm thiểu rất nhiều do các yếu tố sau:

+ Tận dụng nguồn nhân lực: Nhiều Chủ đầu tư đồng thời là các nhà thầu, họ có đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm, có năng lực thực sự. Với việc tạo điều kiện cho các cán bộ kỹ sư có thêm chứng chỉ hành nghề xây dựng, chứng chỉ định giá là cơ hội tốt để Chủ đầu tư tận dụng nguồn nhân lực này cho việc thực hiện Quản lý dự án và Tự thực hiện các gói thầu tư vấn.

+ Thiết kiệm thời gian và chi phí liên quan đến việc tổ chức lựa chọn các nhà thầu tư vấn.

+ Hiện nay, nhiều dự án Nhà ở xã hội vẫn do Sở xây dựng thực hiện việc quản lý dự án, nhưng chúng ta biết rằng, thủ tục hành chính và cơ chế quản lý theo hình thức này vẫn còn rất nhiều vấn đề phải bàn, những chi phí do hao tổn về thời gian và các chi phí ngầm sẽ vô tình đẩy giá thành sản phẩm lên cao.

3, Giảm thiểu tối đa chi phí tư vấn thiết kế:

Chúng ta biết rằng, chi phí thiết kế công trình cũng là 1 khoản chi phí đáng kể trong khoản mục chi phí tư vấn. Để giảm được khoản chi phí này, các Chủ đầu tư cần hợp tác với nhau để có một thư viện thiết kế các mẫu nhà thu nhập thấp. Hoặc trong một dự án, Chủ đầu tư có thể tiến hành xây dựng các tòa nhà giống nhau để tiết kiệm tối đa chi phí thiết kế.

4, Giảm thiểu các khoản chi phí khác:

Với nhà ở thương mại, nhiều Chủ đầu tư mất một khoản phí lớn để thực hiện việc Marketing, quảng cáo sản phẩm cũng như thực hiện việc bán hàng. Với nhà thu nhập thấp, thuộc dạng bốc thăm phân phối cho người có nhu cầu nên khoản chi phí này sẽ phải giảm đến mức thấp nhất. Do vậy khi lập dự án đầu tư, các nhà tư vấn cần tính toán đến việc này.

Ngoài ra, Lãi vay ngân hàng hoặc từ các nguồn huy động là một bài toán đau đầu với các Chủ đầu tư. Việc quản lý nguồn vốn, huy động vốn thế nào để có mức lãi vay thấp nhất cũng là vấn đề nan giải. Ở các tòa nhà thương mại, việc chào bán sản phẩm được thực hiện ngay khi Chủ đầu tư tiến hành nghiệm thu phần đài móng, do vậy thực ra nếu chào bán sản phẩm hiệu quả, các chi phí liên quan đến việc huy động vốn từ ngân hàng sẽ giảm được rất nhiều, khi mà lãi suất hiện nay là rất cao. Còn đối với nhà thu nhập thấp, nhiều Chủ đầu tư vẫn hy vọng mức lãi suất ưu đãi các ngân hàng với sự chỉ đạo của Nhà nước, tuy nhiên việc chờ đợi này vẫn trong sự vô vọng vì thời điểm hiện nay nói đến vay ngân hàng còn khó huống chi là vay với lãi suất thấp. Do vậy Chủ đầu tư cần có các giải pháp chủ động để giảm thiểu các chi phí liên quan đến lãi vay, trong đó có việc cần triển khai chào bán (bốc thăm) sớm các căn hộ thu nhập thấp và các giải pháp xin hỗ trợ từ nguồn vốn trái phiếu, vốn ngân sách vv…

5, Giảm tối đa thời gian đầu tư, giảm thiểu việc sử dụng dự phòng phí:

Dựa theo công thức tính công thức tính dự phòng phí: Gdp = Gdp1 + Gdp2

Trong đó Gdp1: Dự phòng khối lượng phát sinh; Gdp2: Dự phòng do yếu tố trượt giá

Ta nhận thấy, nếu Chủ đầu tư đưa những mẫu nhà đã có sẵn, được áp dụng ở nhiều dự án trước đó thì khả năng có các khối lượng phát sinh sẽ ít đi. Như vậy việc sử dụng đến khoản chi phí dự phòng này sẽ giảm xuống. Đó cũng là một trong những giải pháp giúp cho việc giảm thiểu Tổng mức đầu tư của dự án Nhà thu nhập thấp.

Ngoài ra, việc triển khai dự án trong thời gian ngắn sẽ giảm được khoản dự phòng do yếu tố trượt giá theo thời gian. Giải pháp cần thiết là Các chủ đầu tư phải có kế hoạch đầu tư dự án rõ ràng, cụ thể, khả năng huy động các nguồn vốn và phân bổ nguồn vốn đầu tư hợp lý, nhằm tránh việc trượt giá và các yếu tố biến động giá bất thường.

Dưới đây, Tác giả xin phép đưa ra khái toán một công trình Nhà ở thu nhập thấp ở Hà Nội, với việc so sánh và tính toán với một công trình nhà ở thương mại theo Suất đầu tư công trình xây dựng nhà ở do Bộ xây dựng công bố, với phần nhà thu nhập thấp có tính đến các yếu tố giảm thiểu chi phí như đã đưa ra ở trên:

Ở bảng trên, giả sử công trình là một tòa nhà có diện tích xây dựng khoảng 2.000m2, Nhà cao từ 6-8 tầng, không tầng hầm. Tạm khái toán giá thành tối đa cho 1m2 sàn xây dựng chưa tính đến chi phí đất và thuế Giá trị gia tăng.

Nếu Chủ đầu tư có các giải pháp hợp lý như đã nói ở trên thì ít nhất cũng có thể giảm được 20% chi phí so với xây dựng một công trình nhà thương mại. Mặt khác, nếu Chủ đầu tư thực sự được hưởng các ưu đãi từ nhà nước, giảm thiểu chi phí đầu tư về hạ tầng, chi phí lãi vay, giảm được các chi phí liên quan đến thủ tục đầu tư thì giá nhà thu nhập thấp sẽ thực sự thấp hơn nữa như mong đợi của người dân.

            Lê Vinh