Bàn về sự thay đổi các khoản mục chi phí theo quy định tại Nghị định 32-2015

Nghị định 32/2015 của Chính phủ vừa được ban hành thay thế cho Nghị định 112/2009 về hướng dẫn quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, các quy định này có thể sẽ được cụ thể hóa hơn khi nó có hiệu lực từ ngày 10/5/2015 và đặc biệt khi có Thông tư hướng dẫn lập và quản lý chi phí thay cho thông tư 04/2010 ra đời. Tuy nhiên có nhiều thay đổi mà có lẽ chúng ta nên bàn từ bây giờ, LV vừa nghiên cứu qua Nghị định và có một vài ý kiến đánh giá như sau:

CÁC KHOẢN MỤC CHI PHÍ TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

  1. Chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư nay đã nêu rõ có thể bao gồm chi phí chỉ trả hạ tầng kỹ thuật đã được xây dựng thay vì trước đây nêu chung chung “chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật” (nêu chung chung như NĐ112 dễ hiểu lầm Cp xây dựng hạ tầng kỹ thuật thuộc CP về đất, thực ra chi phí này chỉ thuộc về tiền đất khi Chủ đầu tư đó mua lại một dự án và tiến hành đầu tư thứ phát (đầu tư trên đất đã có hạ tầng)
  2. Chi phí xây dựng nay đã bỏ cụm từ “chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công” có người sẽ hiểu là vì cụm từ này thừa, chính là công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công. Tuy nhiên ta sẽ thấy nó xuất hiện trong Chi phí khác (bàn ở mục 4 dưới đây)
  3. Chi phí quản lý dự án nay đã không bao gồm chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư. Thực ra chi phí này theo một văn bản trước đây đã hướng dẫn bằng khoảng 20% chi phí quản lý dự án (Thông tư 22/2010 Bộ kế hoạch đầu tư hướng dẫn Nghị định 113/2009 của Chính phủ), do vậy NĐ 32 đã tách chi phí này ra khỏi chi phí quản lý dự án là phù hợp. Tuy nhiên cũng cần bàn thêm là chi phí giám sát dự án đầu tư sẽ tính vào đâu trong TMĐT, vì việc giám sát, đánh giá dự án đầu tư với công trình vốn ngân sách Nhà nước là khá quan trọng và có tính bắt buộc.
  4. Chi phí khác có một thay đổi đột biến so với trước đây khi xuất hiện hàng loạt chi phí dường như sẽ nằm trong chi phí trực tiếp khác hoặc chi phí chung của Chi phí xây dựng. Cụt thể tại điểm đ, điều 8 có nhắc đến chi phí khác gồm:
  • Chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công
  • Chi phí vận chuyển lực lượng lao động và thiết bị đi và đến công trường
  • Chi phí an toàn lao động, đảm bảo an toàn giao thông
  • Chi phí hoàn trả hạ tầng kỹ thuật do thi công gây ra
  • Ch phí thí nghiệm vật liệu của nhà thầu
  1. Cần thêm nói thêm một khoản chi phí cần lưu tâm là Lãi vay trong thời gian thực hiện xây dựng không được nhắc đến, có nghĩa ta sẽ tính vào Chi phí khác, tuy nhiên theo ý kiến cá nhân LV, nếu nó được tách riêng ra sẽ dễ dàng cho việc tính các chi phí như CP dự phòng, tính chính nó (CP lãi vay) và tính kế hoạch vốn

 

Chi phí an toàn lao động, đảm bảo vệ sinh môi trường từ nay không còn nằm trong CP xây dựng. Ảnh: LV

Chi phí an toàn lao động, đảm bảo vệ sinh môi trường từ nay không còn nằm trong CP xây dựng. Ảnh: LV

CÁC KHOẢN MỤC CHI PHÍ TRONG DỰ TOÁN

  1. Chi phí xây dựng sẽ gồm CP trực tiếp, Cp chung, Thu nhập chịu thuế tính trước, Thuế VAT. Chúng ta sẽ không còn thấy CP nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công và CP trực tiếp khác trong CP xây dựng (bây giờ được chuyển sang thuộc CP khác). Tuy nhiên Nhà thầu sẽ chào thầu khoản mục chi phí này như thế nào, thanh toán như thế nào cũng là một vấn đề cần bàn trong thời gian tới.
  2. Chi phí thiết bị cơ bản không có gì thay đổi, tuy nhiên khoản mục Chi phí lắp đặt thiết bị sẽ ảnh hưởng bởi cách tính giống như Chi phí xây dựng ở trên.
  3. Chi phí khác trong Dự toán cũng cơ bản giống như Chi phí khác trong TMĐT, tuy nhiên ta luôn phải lưu ý nhiều khoản mục chi phí đã tính trong TMĐT thì không còn trong Dự toán (ví dụ chi phí bảo hiểm, đo lún, kiểm toán, rà phá bom mìn, kinh doanh….)

ĐIỂM THAY ĐỔI LỚN ẢNH HƯỞNG ĐẾN THÓI QUEN NGƯỜI LẬP DỰ TOÁN:

  1. Chi phí xây dựng, Chi phí lắp đặt thiết bị sẽ không bao gồm Cp nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công, Chi phí trực tiếp khác;
  2. Các phần mềm Dự toán có thể sẽ cập nhật cách tính Chi phí hạng mục chung và Chi phí khác để giúp tính toán các chi phí như an toàn lao động, thí nghiệm vật liệu, bơm nước vét bùn không thường xuyên, .. hy vọng là Bộ xây dựng sẽ ban hành định mức theo tỷ lệ % để tính toán cho dễ.
  3. Như mục 2 ở trên thì Chi phí khác sẽ bao gồm nhiều chi phí mà Nhà thầu được hưởng trong quá trình xây dựng, thay vì trước đây Chi phí khác hoàn toàn thuộc về các khoản chi phí của Chủ đầu tư sử dụng độc lập vào các công việc khác trong dự án. Do vậy các phần mềm dự toán cũng cần tích hợp cách tính toán phù hợp để có thể đưa luôn vào đơn giá dự thầu cho các Nhà thầu.

Mời các bạn tham khảo thêm:

Nghị định 32-2015: Link tải trên trang thông tin Chính phủ

So sánh Nghị định 112 -2009 và Nghị định 32-2015 trên trang Giá xây dựng của Tác giả Nguyễn Thế Anh

Một vài lưu ý khi sử dụng “Suất vốn đầu tư” để lập Tổng mức đầu tư

Một phương pháp phổ biến hiện nay khi ta khái toán sơ bộ Tổng mức đầu tư của một dự án là sử dụng suất đầu tư do Bộ xây dựng ban hành hoặc tham khảo suất đầu tư của công trình có quy mô tương tự. Tuy nhiên với những người mới làm việc này lần đầu có thể gặp sai sót hoặc còn nhầm lẫn vì chưa hiểu hết những quy định kèm theo cũng như bản chất của Suất đầu tư. Bài viết này đưa ra một vài lưu ý nhằm giúp các bạn mới bước vào nghề “kinh tế xây dựng” biết thêm về phương pháp này.

1, Suất vốn đầu tư chưa bao gồm tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và một số khoản chi phí khác:

Tiền đất và đền bù giải phóng mặt bằng (hoặc mua đất) chiếm một khoản chi phí rất lớn trong Tổng mức đầu tư của dự án, và khoản chi phí tất nhiên không được đưa vào suất đầu tư công bố vì nó tùy thuộc vào từng địa điểm xây dựng và tùy vào từng loại dự án.

Việc tính tiền đất vì vậy được tách riêng ra và lưu ý:

–         Với các dự án phải mua đất (dự án thương mại) thì ngoài tiền bỏ ra để được có mảnh đất đó, Chủ đầu tư còn phải đóng tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định của nhà nước. Những dự án này hiện nay vẫn bị các Chủ đầu tư coi là đóng tiền đất hai lần.

–         Với các dự án thu hồi vì lợi ích chung (Khoản 2 điều 34, Nghị định 84/2007/NĐ-CP) thì Chủ đầu tư có thể ứng trước tiền đền bù, sau đó được đối trừ với tiền sử dụng đất. Vì vậy không tính chồng thành 2 lần như trên.

–         Tiền sử dụng đất hiện tại phải đóng theo giá thị trường nên cần có phương pháp ước tính phù hợp hoặc lấy giá quy định trong Bảng giá đất của Tỉnh, TP rồi nhân với hệ số điều chỉnh phù hợp.

Chi phí về đất chiếm một tỷ trọng lớn trong Tổng mức đầu tư. Ảnh: Người đưa tin

Ngoài ra trong Suất đầu tư chưa bao gồm các khoản chi phí sau đây:

–         Chi phí đánh giá tác động môi trường

–         Chi phí kiểm định sự phù hợp chất lượng công trình xây dựng

–         Giải pháp đặt biệt về nền móng công trình (nếu có)

–         Chi phí thuê tư vấn nước ngoài (nếu có)

–         Lãi vay trong thời gian xây dựng

–         Vốn lưu động ban đầu (với dự án sản xuất kinh doanh)

–         Chi phí dự phòng của dự án.

2, Khái toán chi phí dự phòng

Trong những khoản chi phí trên, có khoản Dự phòng chiếm rất lớn. Khi khái toán Tổng mức đầu tư, nên khái toán Dự phòng phí như sau:

–         Theo quy định Thông tư 04/2010, dự phòng KL phát sinh phải là 10%. Tuy nhiên với Suất đầu tư công bố của Bộ xây dựng hoặc công trình tương tự mà ta đang áp dụng thì yếu tố KL phát sinh không quá nhiều, và việc tính đến 10% là không cần thiết, có thể giảm xuống ở mức 5% chẳng hạn.

–         Dự phòng trượt giá: Cái này nếu tính toán đúng theo công thức sẽ khá phức tạp vì chúng ta phải xác định nhiều yếu tố so sánh. Khi khái toán có thể áp dụng cách tạm tính sau: Dự kiến CPI (chỉ số giá tiêu dùng) cứ mỗi năm từ 10-12%, với ngành xây dựng = 80% của CPI , tức khoảng 8-10%. Vậy dự án bao nhiêu năm ta tính ra trượt giá bấy nhiêu. Ví dụ với dự án 3 năm có thể tính trượt giá là 8*3=24%. Tính trượt giá lưu ý không tính tiền đất, tiền đền bù, tiền lãi vay vào

3, Suất đầu tư đã bao gồm thuế giá trị gia tăng

Suất vốn đầu tư đã bao gồm thuế giá trị gia tăng, khi tính toán cần phải lưu ý vấn đề này. Một số bạn dùng suất xây dựng và suất thiết bị để khái toán, sau đó tính thêm các khoản như Chi phí quản lý dự án, Chi phí tư vấn, Chi phí khác vv… tuy nhiên nhiều khoản chi phí không có thuế GTGT (ví dụ Chi phí quản lý dự án với trường hợp tự quản lý dự án mà không thuê tư vấn), vì vậy sẽ bị tính thừa khoản chi phí này.

4, Suất vốn đầu tư chưa tính đến chi phí hạ tầng kỹ thuật và các yếu tố ngoại thất (sân vườn)

Suất vốn đầu tư chưa tính đến chi phí để làm hạ tầng kỹ thuật cho công trình, ví dụ một tòa nhà cao tầng đặt trên một khu đất thì chi phi phí san nền, chi phí các hệ thống kỹ thuật, chi phí sân vườn, cây xanh phục vụ tòa nhà chưa có.

Cũng cần lưu ý với các dự án mua lại đất đã có hạ tầng (chuyển nhượng thứ phát) thì hạ tầng kỹ thuật đã bao gồm trong tiền sử dụng đất.

5, Suất vốn đầu tư công trình nhà ở chung cư chưa tính đến tầng hầm

Suất vốn đầu tư của công trình chung cư được tính theo m2 sàn xây dựng của phần tầng nổi mà chưa tính đến tầng hầm, như vậy nếu diện tích sàn xây dựng mà không cộng cả phần diện tích tầng hầm thì điều chỉnh thêm hệ số khi tính. Với một tầng hầm điều chỉnh hệ số 1,1 đến 1,18, với hai tầng hầm thì hệ số từ 1,18 đến 1,2; từ ba tầng hầm trở lên từ 1,2-1,23

Ngoài ra cũng cần lưu ý là tầng hầm ở đây coi như chỉ giới xây dựng bằng đúng chỉ giới xây dựng ở phần tầng nổi (diện tích xây dựng tầng hầm bằng diện tích xây dựng tầng đế). Nếu tầng hầm được mở rộng loe ra để tận dụng phần diện tích ngầm thì cần điều chỉnh hệ số cho phù hợp, cái này không được quy định mức hệ số bao nhiêu mà tùy mức độ mở rộng của tầng hầm.

Lê Vinh, 6-5-2012

Câu hỏi về Thanh Quyết toán và Đấu thầu:

Một bạn có hòm thư ksxd.duonghai@…. có hỏi về việc thanh toán HĐ điều chỉnh giá như sau:

Ví dụ có 1 hợp đồng đơn giá điều chỉnh cho 1 gói gồm: cọc khoan nhồi, tường barret, móng, …….
E  đã thi công xong giai đoạn phần cọc khoan nhồi, tường barret
Trong thực tế:
1. KL thực tế thi công (có kl của đầu mục công việc lớn hơn khối lượng theo HĐ, có kl của đầu mục lại nhỏ hơn KL  theo HĐ)
2. Đã thanh toán được 2 đợt với Khối lượng thanh toán theo thiết kế( chủ trương thanh toán của CĐT)
Nay CĐT đưa phần kl chênh giữa thực tế thi công và KL thanh toán theo thiết kế của 2 đợtthanh toán trên thành KL phát sinh vậy theo anh là đúng hay sai(các đầu việc thanh toán theo đúng hợp đồng)
Ghi chú:
Đã ký Biên bản bàn giao giai đoạn thi công
Lê Vinh có ý kiến trả lời bạn như sau:
Vấn đề là HĐ đơn giá điều chỉnh, tức:

– KL theo KL thực tế thi công
– Đơn giá theo thời điểm nghiệm thu
Vậy những KL đầu việc mà đã có trong Hồ sơ thiết kế ko thể gọi là KL PS được
KLPS chỉ xảy ra khi:
– CHủ đầu tư thay đổi thiết kế làm tăng giảm KL (ví dụ tăng từ 8 lên 10 cột, giảm từ 22 xuống 22 dầm…)
– Chủ đầu tư đầu tư thêm hạng mục mới (Ví dụ: nhà để xe, sân vườn, thêm nhà vệ sinh vv…)
Nói chung bạn cần tìm những khái niệm về KLPS và giải thích cho CĐT hiểu trong trường hợp này
Trường hợp thanh toán của bạn:
– Các đợt đã TT gọi là tt KL hoàn thành (TT nhanh)-> TT theo đúng KL và ĐG HĐ
– Đã có BB BGGĐ thì bây giờ sắp làm là TT giai đoạn hoặc Quyết toán luôn, và theo KL thực tế và Đơn giá thời điểm nghiệm thu
Chúc bạn thành công!
Một bạn có hòm thư: thanhts.hn@………..có hỏi như sau:
Em chào thầy, em là học viên lớp Lập  Hồ sơ thanh quyết toán ở bên công ty Giá Xây dựng
thầy ơi cho e hỏi trong nghị định 85, điều 40 quy định về chỉ định thầu với gói thầu xây lắp là giá gói thầu < 5 tỷ e vẫn chưa hiểu là giá gói thầu ở đây là giá trị xây lắp(chi phí xây dựng) sau thuế hay  giá này là tổng mức đầu tư(bao gồm các chi phí như :quản lý dự án, tư vấn giám sát, thiết kê….)? thầy giải thích cho em với, em cám ơn thầy
Lê Vinh xin có ý kiến trả lời bạn như sau:
Đã là gói thầu thì chỉ một khoản mục chi phí nào đó thôi em

ví dụ:
– Gói thầu xây lắp phần móng thì chỉ các chi phí XD phần mòng (Gxd móng)
– Gói thầu tư vấn giám sát phần thân thô (Thì chỉ là Gtvgs thân thô)
– Gói thầu bảo hiểm công trình thì chỉ là Bảo hiểm thôi
Em nhầm giữa Tổng mức đầu tư, Tổng dự toán với Giá trị gói thầu rồi
Giá trị gói thầu này lấy theo Kế hoạch đấu thầu, KHĐT xây dựng dựa trên các khoản mục chi phí trong tổng dự toán (nếu đã có) hoặc TMĐT (nếu chưa có Tổng dự toán) em nhé!
Chúc em thành công!