Tính diện tích căn hộ theo thông thủy: khách hàng được và mất gì?

Vừa qua Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD điều chỉnh cách tính diện tích căn hộ đã được ban hành tại Thông tư 16/2010/TT-BXD. Cụ thể, bãi bỏ hai cách tính được nêu trong Thông tư 16/2010, ban hành cách tính mới duy nhất và gọi cách tính đó là thông thủy.

Cách tính này được Bộ xây dựng mô tả khá chi tiết bằng một hình căn hộ mẫu, cụ thể diện tích sẽ được tính bao gồm: Phần lọt lòng trong căn hộ (bao gồm cả tường ngăn chia các phòng), các phần sở hữu chung như Tường ngăn chia căn hộ, Tường giữa căn hộ với hành lang, Cột chịu lực, Hộp kỹ thuật đều được loại bỏ khỏi diện tích này.

 

Cách tính mới này sẽ hạn chế việc tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư trong thời gian qua về phần sỡ hữu chung – riêng được đưa vào giá bán. Tuy nhiên dễ dàng nhận thấy, với cách tính mới này, cảm giác về căn hộ chúng ta mua được sẽ bé đi, và giá bán sẽ phải cao lên, vì dù thế nào đi nữa, tổng chi phí đầu tư cho công trình của Chủ đầu tư là không đổi, và đương nhiên họ phải đẩy giá bán lên là chắc chắn nếu muốn duy trì yếu tố lợi nhuận.

            Vậy, với cách tính mới chúng ta sẽ có những cái lợi và cái hại gì?

Trước hết là những mặt lợi

Dễ dàng kiểm tra diện tích thực tế

Với cách đo theo thông thủy, chúng ta chỉ cần một chiếc thước dây là có thể đo được diện tích lọt lòng của căn hộ, bởi nó được tính từ mép tường đến mép tường, mép cột. Khác với trước đây, tính từ tim tường đến tim tường, mà mắt thường thì chẳng nhìn thấy được tim ở đâu. Do vậy, với cách tính mới này, khác hàng lúc nhận nhà có thể khiếu nại ngay với Chủ đầu tư nếu thấy thực tế căn hộ có diện tích bé hơn.

            Chất lượng hoàn thiện sẽ tốt hơn

Thông thường khi xây dựng, do cốp pha không tốt,hiều nhà thầu đổ bê tông cột, vách có thể bị phình to hơn thiết kế, xây tường nếu kỹ thuật xây không ổn sẽ làm tường hơn cong, nghiêng… Để khắc phục, nhà thầu thường dùng vữa trát bù lên, làm cho cột, tường dày hơn so với thiết kế. Với cách tính diện tích mới, nếu hoàn thiện theo kiểu đó sẽ bất lợi cho Chủ đầu tư khi Khách hàng đo lại diện tích, do vậy việc Chủ đầu tư sẽ khắt khe hơn trong yêu cầu hoàn thiện với Nhà thầu là điều chắc chắn. Và điều đó có lợi cho khách hàng, ít nhất là trong việc bố trí nội thất về sau.

Phí quản lý chung cư sẽ có vẻ công bằng hơn

Đa phần phí dịch vụ chung cư hiện nay đều được tính theo diện tích căn hộ, tức căn to thì đóng nhiều tiền, căn bé đóng ít tiền, mà đa phần căn hộ to đều nằm ở góc tòa nhà, nơi phải “ăn” nhiều cột, hộp kỹ thuật vào diện tích nhất. Với cách tính mới, đương nhiên những cư dân mua căn góc sẽ đỡ phải đóng thêm phí cho những cái cột, hộp kỹ thuật khổng lồ kia.

Cũng có ý kiến cho rằng, những người trên cùng một tòa nhà, nếu mua căn hộ sau ngày Thông tư 03/2014 có hiệu lực sẽ phải đóng phí dịch vụ ít hơn là không chính xác. Chủ đầu tư đương nhiên sẽ tìm cách điều chỉnh phí dịch vụ theo tỷ lệ nghịch để đảm bảo công bằng giữa các hộ dân.

Sẽ không còn lo tranh chấp – kiện tụng

Lâu nay với cách tính diện tích theo kiểu tim – tim, thậm chí còn có Chủ đầu tư lách luật tính theo kiểu phủ bì, gây nhiều tranh cãi, kiện tụng giữa người mua và người bán thì hy vọng với Thông tư 03/2014 sẽ hạn chế những việc này. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý nhà nước cần nghiêm túc hơn trong việc xử lý các Chủ đầu tư cố tình vi phạm, vì theo Pháp luật bảo vệ người tiêu dùng hiện nay, hợp đồng mua bán căn hộ là một trong những loại hợp đồng phải đăng ký mẫu với Cục quản lý cạnh tranh, tuy nhiên nhiều Chủ đầu tư vẫn lơ đi, ban hành một mẫu riêng với những cách tính diện tích hay điều khoản bất lợi cho khách hàng nhưng không hề bị kiểm tra, xử lý. Đó mới là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp dai dẳng lâu nay.

 

Và đâu là những mặt hại?

            Diện tích ghi trong sổ hồng sẽ bé đi

            Với cách tính diện tích mới, phần cột hộp chiếm trong căn hộ sẽ là từ 5-10m2 sẽ bị loại ra, và đương nhiên diện tích ghi trong giấy chứng nhận nhà ở sẽ bé lại theo cách tính thông thủy này. Dân ta ai cũng muốn khoe nhà mình to, rộng, giờ tự nhiên bé lại cũng thấy buồn, mang sổ đi vay mượn, cầm cố cũng sẽ được ít tiền hơn là chắc chắn. Vậy thì cách tính diện tích theo tim – tim hay phủ bì xét về mặt tâm lý sẽ có lợi hơn

            Và với cách tính mới này, nhiều căn hộ xấp xỉ 50m2 sau khi đo lại sẽ chỉ còn từ 42-45m2, chưa đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận nhà ở theo Luật nhà ở 2005. Đây cũng là một vấn đề đáng lo ngại.

            Giá mua mỗi m2 căn hộ sẽ lớn hơn, sẽ khó tiếp cận gói vay ưu đãi

            Ở Hà Nội, các căn hộ có giá bán dưới 15 triệu đồng (gồm VAT và phí bảo trì) là khá hiếm, bây giờ cách tính căn hộ theo thông thủy sẽ làm cho diện tích này tăng lên khoảng 8-10%, điều này có nghĩa là cơ hội cho những khách hàng muốn tiếp cận gói vay ưu đãi 30.000 tỷ của Nhà nước càng trở nên khó khăn hơn. Và gói 30.000 tỷ vẫn là món quà được treo trên cột mỡ với nhiều người đang có nhu cầu thực sự về nhà ở.

            Hết sở hữu với tường bao, cột – có nghĩa bạn không được can thiệp vào nó?

            Liệu có một lúc nào đó, tự dưng Chủ đầu tư lại ngăn cản bạn đóng đinh lên tường, khoan vào cột, đục tường đi lại dây điện không nhỉ? Rất có thể lắm chứ, những phần này thuộc vào sở hữu chung, có nghĩa nếu bạn can thiệp vào là “vi phạm” của chung. Trên thực tế, toàn bộ hệ thống điện, nước, công tắc điện, ổ cắm luôn nằm trong tường mà lại không bán cho Khách hàng, vậy theo tôi là không thực sự phù hợp. Biết đâu đó có một ngày lại có những tranh chấp vẫn tiếp diễn.